商业地产前景如何 2020年商业地产行业发展前途趋势及现状分析

发表时间：2023-12-16 22:19:51 来源：浩瀚游戏中心app

住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，减少相关成本，降低物耗、能耗。 ...

商业地产带给我们的是吃、住、行、购、娱、游，还是购物、喝茶、休闲。具有独特性的商业地产，在开发模式和整体运作思路上与住宅物业大不同。更多为持有型物业的商业地产看重回报，注定它的投资相对复杂，进入门槛也要高很多。

商业地产带给我们的是吃、住、行、购、娱、游，还是购物、喝茶、休闲。具有独特性的商业地产，在开发模式和整体运作思路上与住宅物业大不同。更多为持有型物业的商业地产看重回报，注定它的投资相对复杂，进入门槛也要高很多。真正成功的商业地产项目，不仅要把商铺顺利销出去，还需运营得当，通过严谨的调查、准确的市场定位，引导多重业态的商家入驻，实现资源上的强强联合和多方利益链上的多赢，从而让商业物业有持续升值动力。其实，一个商业物业可以很精品，还可以很亲民;可以很个性，也可以很大众。强调的就是主题定位独特，这样才最具有竞争力。

商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用在所有零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

在投资、施工面积、销售面积纷纷下降的行情中，中国商业地产行业能够说是机遇与挑战并存。

由于受宏观经济影响，消费者消费更趋谨慎，再加之商业自身创新不足，渠道分流越来越明显，今年业界的市场预期普遍下行，新项目的拓展更趋保守。餐饮、影院等购物中心传统增长引擎表现乏力，新零售的发展也不尽人意，行业步入无创新不商业的新时期，亟需替代性创新业态与模式，市场倒逼的创新压力加大。

近年来，随着经济的加快速度进行发展，消费群体的不断迭代，消费理念与消费模式正在发生深刻变化。消费升级作为主旋律已经不可逆转，但是，与此同时，消费分级现象也更突出，有时貌似消费降级，其实正是消费分级的体现。仔细分析拼多多的客群构成，便可发现它的崛起不能简单地解读为消费降级，而是追求超高的性价比新消费理念的体现。

以腾讯入股步步高、阿里入股居然之家等为代表的线上线下融合，在完成了股权整合之后，将步入技术融合、运营融合与文化融合等多维深度融合阶段，新型数字化门店落地预计会继续加速，新零售可能出现更具先进性的商业模式，行业也面临重新洗牌的可能。永辉超级物种的巨亏虽然引发对于新零售的一些担忧，对于新零售的盈利模式也有了更多的质疑，但是对于线上线下融合业界仍普遍抱持期待。

购物中心、百货商场等商业体与商业品牌之间的关系，过去多是简单的租赁关系，商场的角色基本上只是选择与考核商户。如今，为共同应对市场下降带来的压力，商场与品牌商的关系正在悄然发生明显的变化，有的商场开始深度支持品牌创新发展，通过大数据指导品牌商优化产品与供应链，甚至直接投资孵化品牌、合作经营品牌等，商场与商业品牌的命运共同体与利益共同体关系更趋紧密。

商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目，能够达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式;商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融;对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这一个模式存在后期经营管理的很大问题，大家投资的时候需要谨慎。

近年来，大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。

据统计，2010年开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，新政主要是针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者。2010年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史上最新的记录。2010年1-12月，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5,598.84、1,806.55亿元，分别增长33.90%和31.2%。

2011年，随着地产格局的更替和政策的调整，住宅地产发展开始趋缓，而商业地产市场却焕发出前所未有的活力。俨然进入到了黄金发展期。2011年全年，办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。

据中研普华研究报告《2020-2025年商业地产行业市场深度分析及发展策略研究报告》分析显示

图表：2013-2017年全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速

图表：2013-2017 年全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比

从供应端来看，商业地产开发投资同比增速放缓，新开工降幅明显扩大。2017 年，全国商业地产在消化现有存量的背景下，开发投资额增速明显收窄，全年商业地产开发投资额22401 亿元，同比增长0.1%，增幅较2016 年收窄7.4 个百分点。商业地产开发投资额占房地产开发投资额的比重自2013 年以来首次下降，由2016 年的21.8%下降1.4 个百分点至20.4%，其中商业营业用房的占比下降1.2 个百分点，明显高于办公楼。新开工方面，2017 年商业地产新开工面积26624 万平方米，同比下降7.3%，降幅较2016 年扩大6.0 个百分点。商业地产新开工面积占房地产新开工面积的14.9%,为2013 年以来最低水平，较2016 年下降2.3 个百分点。其中，商业营业用房占比下降 1.91.9 个百分点，高于办公楼。

从需求端来看，商业地产销售面积同比增长两成，幅与 2016 基本持平。在房地产市场限购、限贷、限售政策全线升级的背景下，投资者投资住宅市场受限，且随着城镇居民消费水平的提高、国家大力推进创业创新等举措，全年商业地产销售面积依然可观。2017 年，全国商业地产销售面积 17594 万平方米，同比增长 20.2%，增幅与 2016 年基本持平。商业地产销售面积占品房的比重有所提升，由 2016 年的 9.3%提升 1.1 个百分点至 10.4%。

商办用地供需同比降幅均收窄，楼面均价持续上涨。2017年，全国300城商办用地推出规划建筑面积2.7亿平方米，同比下降6.5%;较2016年收窄8.6个百分点;共成交2.2亿平方米，同比连续第4年下降，降幅为2.8%;降幅较2016年收窄9.2个百分点;2017年，全国300城商用办公用地楼面均价为2391元/平方米，同比上涨18.7%，平均溢价率为12.8%，较2016年同期下降1.4个百分点。

房地产是一个资本密集型和知识密集型的行业，具有高风险，高收益的理念，商业地产尤其如此，其成功虽然靠智慧，反思我们大部分失败的商业地产都是贪心所致，要么是忽视了消费者的研究，要么是很多政策倾向自己，忽视了关联产业的利益。产业价值链告诉我们，你想成功的开发一定要重视整合这些产业，为相关产业提供增值的机会。

这里提出产业价值链这样一种模式也是简化这么多东西，清晰思路。在商业地产策划中，我们得知很多开发商从事没有接触商业地产，甚至从来就没做过地产，就把房子盖起来，这样的一种情况太多了。在项目动工之后就没有了方向，为大家解决了一个格外的简单的问题，就是产业价值链，你把你的商业地产项目看成一个集成系统，涉及到方方面面的产业，不能光是开发房子这么简单。相关产业我们在模型上标的非常清楚。

那是一个模式，而不是一个理念。首先是商业地产其前调查方面，与住宅开发不同，商业地产前期调查涉及的面广得多。一个商业地产项目市场调研内容至少涉及几个维度：一个是与住宅楼盘相同的必备的内容，宏观经济环境、消费者调研、密接调研等等。第二个是长上方面的调研内容，包括厂商、批发商、分销商，零售商，根据项目的大小，这些都要考虑到本地基本涉及到的和外地部分涉及到的商家、厂商。第三个方面是关联产业的调查内容，我们这个模型上面说的关联产业包括餐饮业、旅游休闲业、旅游业、培训业、传媒、广告业、咨询策划。第四个是服务运营机构的调研，包括会展、物流、信息和咨询等等。对照这个产业价值链模型，我们商业的调研思路会变得很清晰。

欲了解更多关于中国商业地产行业具体详细分析，请关注中研研究院研究出版的《2020-2025年商业地产行业市场深度分析及发展策略研究报告》。