商业地产解读及未来发展趋势
发表时间：2024-02-27 21:40:49 来源：浩瀚游戏中心app
中国大陆，商业地产由于其出现和发展时间不长，历程复杂，确切说目前尚没什么权威的理论和规范的宝典可以全面参考指引。粗略的计算，如果从中国改革开放的80年代算起有了市场经济的苗头开始，至今尚三十年不足，而真正算得上或者标榜着“商业地产”的时代或者还要推后到90年代才算是兴起。
以上通过分别重点陈述商业地产里头比较特别的四种形态，以期让大家基本了解中国大陆商业地产的目前状况和未来趋势，如果从整体商业地产领域宏观层面来做一点大胆前瞻，我个人觉得大概能总结出以下的一些特点和方向：
政策不断出台，商业地产市场将进一步规范和完善。如《外商投资商业领域管理办法的补充规定》中“对于同一香港、澳门服务提供者在内地累计开设店铺超过30家的，允许香港、澳门服务提供者控股，出资比例不允许超出51%”，便利于吸引港澳资金进一步流入内地商业地产市场。国务院《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外资炒作内地房地产作出了一定限制。该政策对住宅市场影响，而对商业地产则并无太大影响，反而将促使部分投资从住宅市场转向商业地产市场。目前，内资、外资、开发商、运营商齐头并进，掀起了一波商业地产扩张的高潮。一贯采取扩张发展的策略的企业大多保持了强劲的发展势头。一批在区域市场站稳脚跟的企业也开始迈出异地扩张的步伐；许多外资企业也纷纷加入到商业地产扩张的浪潮中，令商业地产更多的响起强者的声音。其实大多数房地产业界人士都已经不否认，商业地产恰如十几年前的家用电器市场，充满了变数和机遇，也将在未来几年进入经历一些洗牌过程。
未来商业地产的融资渠道出现新变化，多元化格局初显，由于国内融资环境的挤压，商业地产企业纷纷寻求新的融资模式，REITS作为一种理想的商业地产融资形式被普遍看好。但由于海外上市的条件和门槛较高，REITS的成功在中国还属于“个案”。海外资金也慢慢的变成为商业地产的重要资产金额来源。2005年外资进入中国房地产市场总金额高达23亿美元，其中购买商铺和写字楼的有16亿美元。摩根士丹利、美林、高盛集团和美国花旗集团4支海外规模资本先后涉足中国房地产投资领域，国际投行淡马锡基金和老虎基金也通过斥巨资购买内资企业股权，目标直指国内优质商用物业。海外资本进入大陆商业地产市场，与国内传统房地产企业除了竞争也有合作，加入做大蛋糕的同时也势必参与蛋糕的切分。海外资本的大举进入和纵深发展，将商业地产市场“搅和”的机会多，竞争也愈发激烈。
随着商业地产越来越成为经济发展的重心，国家和政府都已经意识到并开始组织针对城市运营规划而配合的商业地产投资开发管控和引导，必定会出现各种机遇。如业态替代机遇，目前我国临街商铺和社区商业的服务仍然局限在购物和生活服务方面，休闲、娱乐类设施大多集中在传统商业中心，随着花了钱的人休闲、娱乐等体验式消费需求的增强，满足社区和区域市场的中小型休闲商业项目将是未来开发的热点。如连锁扩张机遇，大型商业连锁企业的扩张冲动将形成商业物业新的需求动力，商业企业的连锁化和大型化增加了对商业物业的需求。与此同时，范围内商业网点规划的推进，对传统批发商业市场的改造加速，也形成了商业地产需求的一股新动力。如新区发展机遇，由于交通拥堵、租价过高、竞争过度，传统商业中心区的竞争力和吸引力正在衰退，多商业中心将成为未来城市商业新格局。城市郊区住宅的全面开发与道路的改善，为新兴社区商业中心的发展提供了新的机会等等。商务部《城市商业网点规划条例》，规定各城市需要编制《城市商业网点规划》，并建立大型商业网点听证制度即是一个强烈的政策信号。
商业地产操作模式将在未来几年从地产开发模式向商业不动产运作模式转变，从开发时代向运营时代转变。目前商业地产基本都是在传统房地产的基础上延伸而来，大家更多的把商业地产和传统房地产等而视之，没有专业的商业运营观念，更没有专业的商业运营商。而商业运营的订单开发理念将获得普遍认同，面对目前商业地产开发出现的种种困境，更多的商业地产开发企业根据实际的市场情况积极思考，开始调整商业地产的运营方式。住宅开发式的“先开发、后销售”的运营理念被打破，“先定位招商，后投资建设”的订单式开发理念得到普遍认同。国内商业地产的运营管理机制正逐渐走向成熟，符合商业地产发展规律和特征的运营理念开始流行。
过往和目前商业地产更多让人关注的是资本的状况如何，这里的资本除了资金还有土地资源掌控能力等。未来商业地产项目的核心竞争力将最终落实到从事商业地产开发经营和管理的企业上，依托商业地产这一实体资本，形成核心竞争力。同时，核心竞争力的要素必定是团队优势，其中具有长期经营管理商业地产经验的团队，在商业地产开发和经营全过程应该居于主导地位。人才虽然很重要，但是单一的人才不是核心竞争力，而只有在一定时期内，优势团队才可以称为核心竞争力。
除了上述一些特点和方向，未来的商业地产发展也面临一些挑战。如盲目发展、投资先天不足、运营方式缺陷、后期管理不足将是困扰商业地产的四大问题。一部分城市的商业地产盲目投资和建设带来很大的过剩，有多个方面数据显示，现在商业地产空置率已接近30％，近3000万平方米空置面积占用大量资金，形成投资浪费。商业地产很多投资商并未按经营需要建设商业用房，大多后天改造而缺乏必要配备，先天不足。部分商业地产的投资经营方式是建好出售，整个经营模式被分割，商业设施整体功能受限，商业地产出售后的纠纷、服务、整体管理不足也随之而来。因而，怎么样处理好商业地产开发过程中所面临的挑战，也将是未来商业地产发展的关键。