随着房地产土拍市场日益的白热化，政府对配建商业和自持有了更高的要求，很多房地产公司都将投资拓展的重点指向了勾地项目，整个公司上下一心研究勾地的套路。但是在勾地的模式当中，商办物业是绕不开的一个话题，这是勾地题材和设条件的必要内容，也是吸引地方政府最低成本的玩法。

  商业存在的形态在我们日常可见的范围内有底商、购物中心、商业街区、独立集中商业、城市综合体等五种。

  基于商业地产的特殊性，商业地产的选址和前期策划相比住宅更加严谨和复杂，后期的运营推广更具有针对性，更看重开发、运营、管理三个环节的统一。

  这种模式是大多数地产公司的通行做法，适用于资金实力不够，融资渠道局限，急需套现的房企。优点是相对省时省力且可以在一定程度上完成资金的快周转，缺点是无法享受后期增值的超额收益，而且商业各个业态后期的招商运营缺乏统一的管理和规范，杂乱无序。很多老旧的商业综合体就是存在这样的一个问题，商业招商极为混乱，商场的总体消费等级不高，大多沦为纯粹的餐饮场所。2只租不售的模式。

  成功的商业地产的开发利润往往比住宅地产高得多，这就要求房企要具备长线跑赢的心态。因为商业开发过程中的风险比住宅地产大得多，要求房企有长期经营，持续投入，稳步升值，不期望短期盈利套现的观念。2谨慎选址。

  一个好的项目选址是商业项目成功的重要的条件，地段、交通通达度是选址考量的主要的因素。开发新区类的项目，建议谨慎，并且控制开发体量。选址的标准可以借鉴这方面的佼佼者，各地的万达广场。3综合的考量。

  一个优质的商业开发项目，在前期的策划定位时，最好能达到四方面的平衡。一是满足政府的城市形象，政绩需求，人口就业等，以便满足勾地的商务谈判。二是切合市场需求，满足那群消费的人的需求。三是满足商户挖掘客户潜力，实现商业经济价值，保证盈利和现金流。四是能实现项目的未来发展，让项目能稳定升值。4招商前置。

  商业地产的开发运营周期较长，招商存在激烈的竞争，因此先下手为强。因此房企有必要对商家意向进行先期的意向调查，签订合作协议。万达广场的捆绑式招商模式是一种比较好的思路，将所有的合作伙伴都纳入一揽子合作范围。万新开的万达广场，一些主流的品牌店都必须跟进开办新店，保证了整体的招商质量。5主题定位明确。

  商业有一个明确的主题定位，是一个商业项目成败的关键，也是未来招商的基础。包括业态定位，客户定位，市场定位三个方面，主题定位还会随着消费需求的变化而不断调整优化。6退出机制。

  选择合适的退出方式，退出时机是商业地产开发面临的最后一个问题。具体可以借鉴香港“李超人”在内地各大城市套现商业的做法。具体的退出机制有：发行REITS、寻求基金或者投行收购、股权收购、拆分IPO、资产交换、整体出售拆分出售等。