商业地产近年来发展迅速，未来几年也会继续火红，未来市场发展的潜力广阔。随着经济的发展，人民生活水平提升，老百姓的消费方式和消费观念不断发生着变化，商业地产发展不断出现新的趋势和特点：

  商业的发展历经了从集市商场连锁店超级市场shopping mall等多个阶段。近年来，又逐步从大而全的市场需求向细分市场倾斜，以适应消费者越来越挑剔的品味和追求不同生活方式的人群。

  1、综合项目内通过区域划分不同年龄及不同生活品味客群。以不同的年龄段、消费品味、生活追求等因素作为区域划分的基础，如在儿童消费区域，就包含了青少年购物、娱乐、培训教育等多主题;在景观优美和较为清净的区域，则划分专门的休闲餐饮区，适合需要清静和品味的人群停留休息，这样既不用夹杂在购物区中寻求安宁，也避开了传统餐饮的嘈杂。

  2、针对某一特定年龄群的项目逐渐兴起。以明确的年龄层来定位客群，通过对这一年龄层的消费模式、生活方式、品味追求进行深入分析，将客群所需的购物、餐饮、娱乐及社交等全部需求通通融合进项目，成为这一年龄层的生活消费平台。

  最早期的商场仅仅是为购物而开发。后期的MALL开始让我们消费者适应了涵盖娱乐、餐饮、休闲的一站式购物中心。为了消除花了钱的人商业项目的纯消费认知度和距离感，在新项目中融入了体验性、参与性的元素，吸引更广的客群和锁定部分特定客群。如最大限度地考虑表演和活动空间;通过某一科技、特色题材吸引眼球，用一些极具冲击力的物象挑起观众的好奇，成为其鹤立鸡群的重要砝码。

  1、一二线城市的零售品牌迅速互通。从一线到二线各大城市，商业项目中的品牌差异化逐渐缩小。

  2、部分国际大品牌甚至从二线城市启程，选择“曲线、电商的兴起快速改变了人们的消费习惯和观念，实体店与网络、邮政等店铺整合。B2C、C2C持续火热，分流了实体店的部分客源，而部分商家则开始考虑将这两部分的营销模式相结合，相互弥补在实体和网络中流失的客群。

  1、进入开放式商业建筑时代。新兴的商业大多数进入了生活方式体验中心的新时代，因此在整体氛围和购物环境的营造上更加多元化，将各商业街区或主题板块联通，配合适当的主题和景观，使整个项目自成一体，带给消费者一个不一样的宽松、闲适的购物环境。

  2、强调空间层次的多元化。原有多层建筑的单层平面布局形式开始被打破，而更多的采取了下沉广场、空中连廊、空中花园等设计手法，让建筑间的联系更紧密，同时打破了单调乏味的平层布局，消除了消费者的视觉疲劳感，融入一个更加层次结构丰富的商业空间。

  3、多变的建筑外立面。突破了方盒子的常规设计，表达手法更融入了各种立体图形、不规则型、带强烈艺术设计感等多种组合，给予了城市更为丰富的建筑表达。

  4、着力塑造景观和小品。景观塑造最能体现一个项目的情调和档次，而小品的丰富则更充分表现了项目的精致与品味。对于环境的营造，在固有的良好自然景观区域开发为最佳，通过植被、流水、主题景观、应景小品等共同作用，合力营造其要表达的氛围。

  市场商业按专业市场和综合市场区分，特点明显。专业市场往往集中经营某一类(种)商品，如建材市场、电子市场等;综合市场经营的商品虽然有范围，但基本上覆盖的是某一大类商品，如北京万通新世界商品交易市场等。

  专业市场类商业经营商品的统一性特点，整个市场的经营成本比较低。只要该市场的开发商对整个市场的定位准确，那么所有的商铺就能够轻松的享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。

  综合市场因为经营商品没有统一性，所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少。

  专业市场规模大小和经营的商品的类型没关系，往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分。投资者在选择专业市场商铺的时候，需要对商铺的投资形式进行深入了解，而且专业市场的规模越大，项目的管理对商铺价值的影响力越大。

  综合市场规模大小受所经营商品的类型影响比较大。在同等运做条件下，综合市场的竞争力比专业市场的竞争力要差。 商铺的形式主要是铺位，铺面商铺数量较少。投资回收形式大多数采取出租商铺的方式。

  就消费者投资而言，专业市场商铺更适合个人投资商投资的品种。尽管投资收益水平未必最高，但投资风险较低;综合市场外部的市场条件是商铺投资的核心因素，商铺价值更多来自该综合市场的价值，具体商铺的个性化因素对商铺投资价值的影响不是很大。与专业市场商铺相比，综合市场商铺的投资风险相对较大。

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