旅游景区是指以旅游及其相关活动为基本功能或基本功能之一的区域场所。可发行公募REITs的景区包含国家级风景名胜区及5A级景区。风景名胜区景区内的配套服务可以通过招标，委托至公司运营，如设施维护保养、物业管理、交通服务等。5A级景区则可由企业独立的进行市场化开发运营。

  旅游景区是指以旅游及其相关活动为基本功能或基本功能之一的区域场所，能够很好的满足游客参观游览、休闲度假、康乐健身等旅游需求，具备相应的旅游设施并提供对应的旅游服务的独立管理区。中国现代旅游景区的兴起，始于的“黄山谈线月，国家领导人前往黄山视察工作，提出一系列关于旅游景区发展的指导意见，被总结整理为“黄山谈线年“黄金周”制度正式确立，中国旅游消费的主体逐渐由入境游客转变为国内游客。

  旅游景区是旅游业的核心载体，是旅游业的主要旅游供给和发展先决条件。旅游景区在整个景区行业产业链上游，其他旅游相关行业均围绕景区发展，对周边行业产生多米诺效应。目前国内的景区可分为自然景区、人文景区、主题乐园。

  可发行公募REITs的景区包含国家级风景名胜区及5A级景区。国家级风景名胜区是由国务院根据《风景名胜区条例》批准公布，主要反映景区自然状态或者历史原貌；5A级景区则由全国旅游景区质量等级评定委员会审核批准，体现了景区的综合接待能力，重点在于为游客营造舒适优美的旅游环境。风景名胜区一般由景区管委会运营，将资源保护管理工作放在首要地位，不允许在风景名胜区各景区范围内设立开发区、度假区，不允许出让土地，严禁出卖转让风景名胜资源，门票收入需纳入地方财政收入，而景区内的配套服务可以通过招标，委托至公司运营，如设施维护保养、物业管理、交通服务等。5A级景区则可由企业独立的进行市场化开发运营。

  旅游景区收入与GDP具有较强的正相关关系。旅游对部分居民仍属可选消费，收入增长放缓及对预期收入的不确定性增强时，就会直接减少对旅游这类非必需商品的消费需求。但总的来看，旅游收入的波动幅度弱于GDP波动幅度，故旅游消费对于部分居民，尤其是富裕阶层而言仍属必需品。旅游由于垄断性和稀缺性，价格稳定甚至上涨，不呈周期性波动。

  旅游景区收入季节性较强的问题大多是：(1)自然天气特征情况；(2)休假制度安排。通常每年的3月至11月为旅游旺季，而每年的12月至第二年的2月为旅游淡季。如黄山风景区每年的旺季为3月1日至11月30日，局部省市略有不同。如一般景区类公司一季度业绩占比很小，但黄金周在国内旅游收入中占比约为20%-25%。

  旅游景区依存性、敏感度极强，主要影响因素有：(1)事件冲击：如战争、恐怖、瘟疫等突发事件对旅业的影响很大；(2)政治因素：社会安定与否，外交政策影响国际旅游线路开放的数量和目的地国的多寡，对旅游业影响也很大。如2008年我国汶川地震灾害对四川省内及周边地区的旅游业就造成严重影响，并造成2008年5月四川省旅游各项指标同比、环比均下降十分明显，约在50%以上。

  我国的自然风景区名义上是国家所有，实际上由各级政府及派出的景区管委会进行实际管理，也有少数政府直接成立旅游公司或委托非公有制企业代为运营。行政部门不仅拥有自然景区的开发权，还要承担景区的运营职能，市场化程度仍不太高。一些地方政府还利用门票收入补贴财政用于景区范围外的行政支出，门票收入的用途尚未充分厘清。在此背景下，相当一部分自然景区暴露出营收结构单一，对“门票经济”过于依赖的问题，不利于激发自然景区多元化经营、提质增效的潜能。

  根据中国文旅部2019年收集的内陆各地区景区数量分布来看，我国A级景区在全国各地均有分布，山东省成为拥有最多A级景区的省份，浙江省和四川省分列二三位，其中拥有国家5A级旅游景区最多的省份是江苏省，共拥有25家，其次为浙江省拥有19家，四川省和广东省并列第三位都有15家。在景区空间分布上来看，无论是A级景区或者5A级景区都有全地域覆盖，东部密集、西部稀疏的特点。

  景区行业相对其他旅游相关行业来说存在一定壁垒，自然类景区大多依附于山川湖泊，由于自然旅游资源的天然稀缺性及不可移动性，形成区域垄断；人文景区也是在特定地域环境中形成的具有特殊历史的人文产物，特定地理环境和历史条件缺一不可，如果只是单纯仿制人文产物，脱离原有地理环境和历史背景，就无法完整表达其传承的意义。现在较容易复制的是人造景观中的主题乐园，但其地理位置也有要求，需要在交通便利且人口密集区域。

  景区政府主导型运营模式存在较多弊端，各地正在积极探索政府和企业混合型的人文景区管理方法。在政府和企业混合型的治理模式下，所有权、管理权、经营权相互分离，使景区的发展更能适应市场。政企混合型人文景区的所有权仍属国家，管理权则由具有事业单位性质的文物管理局掌控，地方政府引入社会资本成立专门的管理公司负责景区开发建设及日常营运。这种安排下文物保护、景区运营均由专职部门负责，有助于平衡社会利益与经济利益之间的矛盾，但也需要重视协调机制的建立，防止发生问题后互相推诿的现象。

  根据同程旅游发布的《2021中秋小长假旅游趋势报告》，2021年中秋小长假国民出游意愿高涨，在疫情防控常态化的背景之下，居民出游意愿恢复周期也逐渐缩短。根据文旅部测算，2021年中秋假期全国出游人次达8,815.93万人次，同比2019年恢复至87.2%；实现旅游收入371.49亿元，同比2019年恢复至78.6%。“十一”黄金周全国出游人次达5.15亿人次，同比疫前恢复至70.1%，实现国内旅游收入3,890.61亿元，同比疫前恢复至59.9%。

  受到疫情影响，各地出清大量服务水平差、创造新兴事物的能力低、经营管理能力弱的景区，未来随国家下调票价政策不断推进，将刺激景区运营商不断的提高旅游服务的品质和产品的质量，加强景区文化内涵，可以在原有旅游项目的基础上，设计符合游客需求的复合型产品体系，注重旅游服务产品的参与性。推进旅游业务供给端结构性改革，持续发展以观光游为基础，休闲度假游为主导的综合旅游项目生态，提升景区吸引力，进而提升游客客单价，增加景区营收。

  为避免同质化，景区需要挖掘景区特色，打造专属IP。根据游客偏好，在原有产品基础上，增加沉浸式体验内容，改善游客游玩体验，增强旅游服务产品辨识度。旅游景区在高科技的加持下融通虚拟与现实，不断解锁景区的参观游览新体验。高科技赋能旅游演艺使其更有看点，旅游演艺通过5G、数字化、AR、VR等技术的结合带来的沉浸感提升游客观影体验。

  后疫情时代，为减少与工作人员接触及缓解游客拥挤排队入园等情况，各地响应“限量、预约、错峰”要求，提高景区智慧化管理模式，通过科技技术持续推进预约旅游发展，2020年景区门票预约线%，未来景区门票预约线上化将是预约旅游建设的第一个任务，同时也会推动景区加速智慧化升级，将来慢慢的变多的景区不仅仅可以在官网、第三方服务平台线上预约门票，同时景区小程序、门票预约APP有望不断开发出新。

  国家层面持续推出政策推动国有景区门票降价，交通价格控制等，以降低游客全程费用。2019年8月23日国务院办公厅发布《关于进一步激发文化和旅游消费潜力的意见》，各地可结合真实的情况，制定实施景区门票减免、景区淡季免费开放、演出门票打折等政策。2020年8月11日，国家发改委发布了《关于持续推进完善国有景区门票价格形成机制的通知》，提出要推动景区门票降价，同时提出要加强对景区内垄断性较强的交通车、缆车、游船等服务价格监督管理，降低旅游者全程费用。

  随着国家持续出台下调景区门票价格政策，门票收入在景区综合收入和地方旅游收入中占比慢慢地减少。疫情的影响及国外主题乐园巨头在中国的布局深入，不断倒逼我国旅游景区行业提升服务质量，丰富创新旅游服务产品内容，来提升景区二次消费收入，以保障后续的生存和经营。景区供给端结构性改革，有望带动地区全域旅游消费增长。

  依据《风景名胜区条例》的相关规定，进入风景名胜区的门票，由风景名胜区管理机构负责出售。风景名胜区的门票收入和风景名胜资源有偿使用费，实行收支两条线管理。实践中，风景名胜区管理机构（如风景名胜区管委会）通常会委托授权特定运营管理主体（通常为国资平台公司）代为收取门票收入后直接全额上缴财政，但运营主体后续可能会基于门票收入按照约定的比例自当地政府取得补贴或补助。运营管理主体上缴财政的门票收入不能作为底层资产收益来源的一部分，用于向景区REITs投资者分红。而补助部分可当作运营管理主体的收入，但若该运营主体的收入大部分来源于前述类型的政府补贴或补助，则会因违反《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》中有关“不依赖第三方补贴等非经常性收入”的要求而无法发起景区REITs。

  根据目前基础设施REITs相关规定，酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围。景区内的酒店和餐饮虽然与文化、旅游相关，但其仍具有较强的商业属性，故理应属于广义上的商业地产。若主要以景区内的酒店和餐饮作为底层资产发起景区REITs，与当前的基础设施REITs的理念不符，但若景区内酒店和餐饮作为解决景区内游客食宿需求的必要配套，是不是能够与景区其他项目一并打包放入底层资产。若能的话，来自酒店和餐饮的现金流占项目整体现金流的比例，是否如补贴收入一样，存在一个合理的上限，需市场案例论证。

  我国景区用地土地类型较为复杂，特别是规模较大、占地较广的景区，除了风景名胜设施用地、宗教用地、交通运输用地、水域及水利设施用地外，因景区内存在购物、饮食、住宿、停车等需求，还会涉及商业用地、餐饮旅馆业用地；有些景区内还住有当地居民，因此还涉及农村宅基地、林地、耕地等。根据相关规定，申报REITs项目土地用途原则上应为非商业、非住宅用地，租赁住房用地以及为保障项目正常运作而无法分割的办公用房、员工宿舍等少数配套设施用地除外。若景区整体发起REITs则项目土地中可能涉及商业用地和农村宅基地，因此还是会涉及具体占比问题。

  现阶段旅游景区的收入，除门票之外主要还来源于以下几种：索道缆车、游船、客运汽车及电瓶车、温泉、酒店等，景区需取得对应的经营资质。

  索道业务。索道缆车属于特定种类设备，需要特许经营许可，其正式运营必须取得国家质量监督检验检疫总局核发的客运索道安全检验合格标牌和国家客运架空索道安全监督检验中心核发的《客运索道安全检验合格证书》，《客运索道安全检验合格证书》的有效期为三年，每年需要年检。

  游船业务。根据《国内水路运输管理条例》，经营水路运输需要在取得《水路运输服务许可证》《船舶营业运输证》并依法向工商行政管理机关办理登记后，方可从事水路经营运动。

  客运汽车及电瓶车业务。根据《道路旅客运输及客运站管理规定》，定线旅游客运按照班车客运管理，需持有《道路运输经营许可证》《道路客运班线经营行政许可决定书》。

  温泉业务。温泉资源应属于能源矿产，其开发、利用应由《矿产资源法》及其配套法规来调整，并受地质矿产行政主任部门及水资源行政主任部门管辖；对温泉的开发，公司需取得矿产资源管理部门颁发的《采矿权证》和水资源行政主管部门所颁发的《取水许可证》。

  酒店业务。建设手续应当四证齐全，环保、消防等手续完备，取得特种行业经营许可证等相关许可。

  根据《关于进一步治理佛教道教商业化问题的若干意见》（国宗发〔2017〕88号）规定：“教道教活动场所一定要坚持非营利性质。禁止将佛教道教活动场所作为企业资产打包上市或进行资本运作。任何组织和个人不得假借佛教道教名义开展活动、谋取利益”。故若景区涉及宗教或者宗教名山，发行难度相对较大。若申报，需严格厘清项目资产和宗教资产，不得将宗教资产纳入资产范围；同时，项目名称不与宗教相关，避免被认定为利用宗教进行炒作。

  《风景名胜区条例》第三十七条规定：“风景名胜区内的交通、服务等项目，应当由风景名胜区管理机构依照有关法律、法规和风景名胜区规划，采用招标等公平竞争的方式确定经营者。风景名胜区管理机构应当与经营者签订合同，依法确定各自的权利义务。经营者应当缴纳风景名胜资源有偿使用费”。因此，项目资产应关注特许经营权的取得是否履行了法定程序，有没有排他性，相关开发或使用是不是满足规划，特许经营权期限到期如何，到期后如不能续期怎么样处理，以及对资产持续盈利能力的影响。

  地理区位：资产地理位置好，一般属于一线城市或周边发展较好的二线城市的重点景区。如果不在上述地区，则最好是国内较为知名的风景名胜区，以保障收入的稳定性。

  土地性质：土地的取得经过相应的法定程序，土地性质及用途明确，并依法取得相应的证照。土地的使用符合相应证照上的范围，不涉及严重违规行为。

  资产权属：景区权属清晰、资产范围明确，原始权益人依法合规直接或间接拥有项目所有权、特许经营权或经营收益权，项目投资建设经过相应的审批验收，并取得对应的证照。

  项目可转让：项目资产的土地使用权、项目公司股权、经营收益权、建筑物及构筑物转让或相关资产不存在转让限制，若相关协议或者其他规定对上述处置存在任何限定条件、特殊规定约定的，需提前出具转让无异议函，确保项目转让符合有关要求或相关限定具备解除条件。

  收入市场化：景区市场化运营，相关收入均取得相应的经营资质，且不依赖政府补贴或者别的类型的转移支付。主要收入直接从消费者渠道获得，不通过政府财政间接获得。

  息税折旧摊销前利润：在保证首年分派率最低为4%的情况下，以最低10亿发行规模测算，项目公司EBITDA应不低于4,000万元。

  基金有风险，投资需谨慎。公开募集证券投资基金（以下简称“基金”）是一种长期投资工具，其基本功能是分散投资，降低投资单一证券所带来的个别风险。基金不同于银行储蓄等可提供固定收益预期的金融工具，当您购买基金产品时，既可能按持有份额分享基金投资所产生的收益，也可能承担基金投资所带来的损失。本基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。本基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业绩表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成对本基金业绩表现的保证。本基金管理人提醒您基金投资的“买者自负”原则，在做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由您自行负担。本基金管理人不对基金投资收益做出任何承诺或保证。请在投资前仔细阅读《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》。特此提醒广大投资者正确认识互助基金所存在的风险，慎重考虑、谨慎决策，选择与自身风险承担接受的能力相匹配的产品。混合型基金主要风险包括市场系统性风险、上市公司风险、利率风险、流动性风险、信用风险、管理型风险。