曾几何时，商业地产被很多从业者搞得无比复杂，以至于如果不把这个行业往复杂了做，就会被很多同行给当成外行一般。孰知导弹这么复杂的工程，其实也只分为发射、制导和战斗部三个流程。大胆试着转个身，试试从商业本质下手解决问题。

  当一个商业项目甚至通过常规招商、运营都已经没办法解决问题了、开盘时卖点不足已经销控失守了......这里有很大的可能性找到你所忽视的解决方案。

  早期判断项目商业用地的优劣势，调整用地重要指标，不但摘好地、还摘好指标。另外及早规避商业用地的6种风险，避免从摘地环节便陷入被动。

  · 重要的事情说三遍：建筑密度、建筑密度、建筑密度。这是商业收益“天花板”的“天”

  · 商业项目的开发者总的性质是地产开发商：无法正确翻译地产的逻辑，哪怕做出多少精妙专业工作，都难以真正理解老板的诉求。尝试用现金流的每个走向作为各业务线翻译的标尺

  1. 公寓产品：综合体现金流挡箭牌。退出是目的，零散或整体走向取决于路径

  3. 酒店产品：切忌性能过剩，产品决定周期，试着去算一下客流效率，并不十分简单的“223342”

  1. 商业街区：单价决定品质/总价决定购买，定面积就是在定游戏难度，关于有效合铺与节约客户，“外街的客流取决于上帝，内街的客流取决于甲方”

  · 主力店性价比三：同商户不同动线. 流通渠道的第二属性：项目自我优化动线. 流通渠道的第三属性：零售类商户的现金流及融资属性

  · 组织是不是真在做商管，有个直观判断：一类员工日常是时装，另一类员工日常是西装。尽量以商户顾客的立场发起谈判！1. 商业项目收益若高，必着眼于做强零售，而做强零售前提是门头落位展开逻辑

  5. 争夺时间的筹开，尽快把最好位置“变没”，否则即无法装户也无法谈价：大体量筹开招商，是以分区核心点消项后加速进行梯次展开的

  6. 关于零售装户血的经验：商开招商和商管招商完全不同，试着用商户的逻辑和节奏去说服商户

  · 雪崩式”填铺的前兆,关于缺乏时间观念的“装户犹豫”：筹开型项目的品牌落位不是从A到B，而是从A到Z ......

  7. 招商人员的价值体现不在于给商户带话，而在于主动抓首进、人为提高级次

  · 插曲：招商类员工是怎样升官的。有关招商岗的“有效业绩”与“有效晋升”

  8. 商业的战争，是谈判主动权的战争。要尽快形成多个跨分区标杆，逐步争夺分区落位主动权

  · 定位，是一门寻找共性的艺术！1. 运营的核心是运营客流，而运营客流的前提是发现客流

  4. 运营并不被动：客户的下一步行为，其实能够最终靠甲方创造一些小的“条件”进行功能性“触发”

  5. 运管要掌握两张客户地图：内场分布图与外场态势图（获得真正项目半径）

  8. 会员系统：会员逻辑是现代商业的灵魂。会员粘性决定着区域出现新项目，客户会不会立刻弃你而去？

  · 下一个问题：你的会员中心......在哪儿？有关强粘性的会员营销：航空公司（不光要对会员好，还让所有非会员看得到）

  · 高粘性会员模式的几种方式及管理结构：同样都是那么多运营企划费用，你的首选流向是哪儿？流通行业的终极较量：是价值观的竞争！

  9. 要给客户找麻烦，而且要找烦，每个生活麻烦都能成为非常COOL的客流触发入口

  · 商业不同于别的行业的思维基础是“链逻辑”， 要把一个动作的结束，当成另一个动作的开始：客户饭都吃了，凭什么不创造条件买些东西？客户东西都买了，凭什么不创造条件看场电影？客户来都来了，凭什么不创造条件今天就办个会员？商业业务展开，务必形成：链打击！

  · 商业模式的选择无关对错，只关乎企业对于资本实现增长模式的信心与手段！1. 从“自持与销售”的企业经营目标达成谈起：论围绕租售的“杠杆开发”与“短融长投”

  · 不以短期出口或资产证券化为最终目的的主动自持：在现金端都属慢性自杀！

  · 进场前一定要业务员排队回答个重要问题：为什么某个商铺门口一定会有人？

  · 业务人员的核心技术是产品力：要有能力指导出，自己有信心出得掉的产品！1. 招商业务体：好的业务体整合，整合的目标通常是一种局面

  · 关于用电分配、弱电管井、机房、烟道、隔油、他项暖通以及......文物手续

  · 商业不动产天生就是金融资本的标的物。低于6%人找钱，高于6%钱找人！· 在开发前需要被考虑的退出机制及执行路径

  在职央企高管商业地产资深从业背景，世界500强集团城市综合体业务研策、营销高管。清华大学研究生院、北大商学院、西南交大客座教授。国内最早的商业地产专业出身，曾从事多个国家级重点项目运作。

  强实战强落地，行业中少数同时能体面解决商业招商、运营及销售三类业务的专家，此外也有大量公寓、写字楼及酒店实践。自己亲身从大量失败中总结经验，也曾亲手拿下过商业项目全国销售冠军，创造过商业招商及运营奇迹。

  曾服务客户：万科印力、绿地集团、新城控股、香港瑞安、招商蛇口、星河集团、越秀集团、中南集团、中骏集团、复星集团、华侨城、中信泰富、中铁集团、中铁建集团、鲁能地产、华南城集团、远洋集团、旭辉集团、深圳地铁、佳源集团、合生创展、新希望集团、中航地产、德信集团、卓越集团、金融街控股、城建集团、宏帆集团、紫薇地产、荣盛发展、三盛地产、南国置业、华宇集团、首创置业、首地集团、特房集团、建发集团等国内一线开发、投资公司。

  房地产开发企业或商业地产集团总裁、各中心总、项目总经理、副总经理、营销总监、运营总、招商总、设计总、营销策划经理、招商经理、设计经理等其他细化流程线管理层。各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。另：商业地产集团项目发展、人力资源、财务管理、预算合约、法务等有关专业均可在此课程熟悉并掌握行业整体决策系统，更好参与整个专业条线工作。

  我们将立足于地产甲方经营目标达成的立场，旨在围绕项目产品的核心价值本身，即如何在地产层面的各相关业务环节，调整或优化出真正具有零售流通价值的商业产品及流通环境、间接使地产租赁及去化业务过程变得更加简单。而非包装出更容易被合作方信任的话术及纸面卖点、使无价值的产品更易于套现：有道无术，术尚可求，有术无道，业止于术。时间：2023年9月23-24日

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