2011博鳌演讲 赵云伟：商业地产的中国范式
发表时间：2023-12-01 13:36:35 来源：业务板块
2011年8月18日，“下一个十年 改变中的房地产”2011博鳌房地产论坛进入第二天论坛日程。下午的论坛主题是：资本金融篇 资本的革命。
赵云伟：各位嘉宾，大家下午好！应主办方邀请，给我布置了一个作业，叫做下一个十年商业地产怎么样。我本人是一个城市规划师，从我的角度来看更多是研究趋势，今天刚好有这个机会跟大家伙儿一起来分享一下，在中国商业地产其实是一个必然，也许前十年大家更多关心是住宅，其实在十年前从城市规划角度说，商业地产依然是很重要的话题。刚才祝先生分析了我们前十年商业地产的例子不是很多。我想通过国家政策调整，大家有更多资金投入到商业地产会给整个中国城市发展带来不同的面貌。
今天发言讲趋势，三个方面趋势：第一，国家战略朝那个方向发展。第二，在商业地产、城市布局里面是怎样的趋势。第三，为什么是中国范式。
第一个话题，全球视野谋求城市发展的策略。理论上枯燥一点儿，实际上从全球来看，目前是全球化时代，人流、物流、信息流等等，形成了紧密的联系。城市是作为最主要的指挥和控制世界经济的节点，世界上学术机构每年会有一个排行榜，排行榜不是排竞争力，而是排谁是最主要的经济和控制中心。谁是呢？就是世界城市，世界城市有几大功能，金融中心、文化中心、国际交往中心、交通枢纽、人口众多等等。我们也知道北京正式提出来作为中国首个世界级的世界城市要参与到国际竞争。包括具体哪些事情呢，是不是拥有世界前100名跨国公司总部。是不是拥有世界前100名的银行，是不是拥有证券公司，是不是拥有大型的生产型服务业，比如广告业等等。现在目前像东京、纽约、巴黎、洛杉矶、香港这些城市都是排在前列。
另外我们正真看到一个城市不足以跟世界经济进行抗衡，需要另外一个概念就是全世界城市地区。也就是我们大家常常俗称的大都市区，大都市区会集中更多的经济、文化、科技等等方面的吸引力。也就是我们大家常常说的北上广，人才也去了，资金也去了，城市规划就控制不住了，人口持续不断的增加，这是它的必然性。世界有很多发达地区都是全世界城市地区。包括美国，我们大家都知道美国发达的地区就包括了十个他认为是全世界城市地区，居住了1.97亿居民，这些区域是最主要的发展区域。欧洲在做走廊化理论发展，把重要的城市之间通过大量的交通流、基础设施流、信息流连接起来，所以未来这个城市是否有竞争力，完全取决于你在不在这个走廊上，也就是说在走廊之外会慢慢被边缘化。所以未来欧洲2050年构想会提出以哪些城市作为主要发展，其余的城市更多的是在保护环境，对农业的贡献等等方面做更大努力，这个已形成了欧盟的一个共识，分工不同。
基于以上这些大的世界的发展的新趋势，我们的祖国的两院院士吴良庸先生提出中国发展凡是就是交通轴+葡萄串+发展基地。我们未来会有四亿人城，这四亿人怎么安排是国家重要的大事情。09年国家先后批复了若干区域开发区，区域规划工作是近两年最主要的工作。两方面：第一是充足表现国家意图。第二，结合地方实际要。国家主体功能区，这个包括两方面，优化开发区域、重点开发区域。希望我们大家关心一下这两方面内容，也就是说我们对发达地区是需要优化，对一些欠发达的，慢慢的变成了省重点的要进行重点发展。所以国家划定了一些区作为重点发展和优化区，从理论上说这些区的发展是最重要的。这些区之外的发展要择势而行。另外一个刚才提到的产业战略，4亿人进城不可能都安排在城市，放不下，以区建城，所以最近国家又批了很多大区，比如两江新区、天府新城、兰州新区等等。这些既能安排产业，又能安排人口，这也是国家大的趋势。总的趋势是从沿海逐渐向中西部转移。另外就是大家最近热议的高铁，高铁为什么速度不应该降，是因为我们有区域化的推动、城市化人口的推动，这些实际上都和我们城市的发展、国家的发展有至关重要的关系，所以这是高铁之所以快速建设的一个重要原因。这是第一部分，关于理论方面的东西。
我们城市发展是有区域的，但是城市里是否有重点的？我们大家都知道传统城市结构是单中心的。所以做商业地产要把商业放在城市中心区。现在城市结构已发生彻底变化，是一个多中心城市结构，是一个城乡统筹空间。到底哪个地方是商业中心不是简单的通过策划人员调研就不难发现的。它应该是一个多中心的结构。任何一个城市做城市规划的时候都需要做一些理论上的支撑，都会用到这张图，就是大城市与小城市。一个中心城市周边会有若干中小城镇，一个中心城市里面会有若干个副中心。这个里面我们也可以数出来的商业中心地段已达到十几个，这就是一个城市基本的多中心的格局。另外一个要关注的就是走廊化空间必然要靠TOD模式来带动，也就是交通引导模式，这个在美国已经很成熟。轨道交通站点，会解决大量的就业，解决大量的商业服务和基础设施配套，在美国做得最成功的就是波特兰，还有一个要关注城市功能变化。全球化促使产业分工发生了很大变化，我们以前都知道城市里最主要的是工人，现在城里没什么工人了，工人去开发区了、去小城市了，现代服务业是主要是城市的主导产业，城市的功能也从生产变成了消费。从我们规划的专业词来说，一个是C类，一个是R类，大部分开发商都知道，但是C类里面基本功能就是商业金融。我们一起看看北京总体设计，深红色部分都是商业用地，这里面基本上没有工业用地。除了第一位居住用地之外，第二位一定是商业用地，包括一些二三线城市。像本溪这些三线城市功能，几乎只有两种功能，一个是R类，一个是C类，不做住宅，就做商业地产。
另外我经常跟一些策划机构的人员探讨，人均多少面积才算合适。我们商业用地面积姑且认为是8-12平米，按照C2来说，人均面积至少是16-24平米。以现在试调，以最主要的现状人群为出发点，但是作为地产开发是关注规划长远情况，所以有更多空间。
中国范式是促进商业地产发展，这个不是从现在开始，而是从有规划开始都是这个趋势。我们也知道商业地产种类特别多，不管小的、大的，批发的、零售的，到现在的综合体，但是这些都有一个统一核心，商业地产做的是产业，是为城市提供现代服务业重要组成部分。从这个方面来说，中国范式的核心我们说是应该为城市提供产业，也就是说他是一种在地产盈利模式下的综合型城市开发模式，不能只算帐算商业收入，而更多是在开发过程中会获得土地和别的方面的增值，这个是中国的模式。因我们大部分都是新区，大部分都是在新区基础上看谁有魄力先做。中国范式核心之二就是我们中国商业地产跟城市规划密不可分，商业规划和规划的人口、规模、整个人口结构密不可分。像万达这样的企业，选择低端越来越边远化，拿的地慢慢的变大，不仅仅做商业，并且还有其他的一些公寓、酒店、写字楼、综合体等等，政府也很愿意招商借他，这就是双方信任的关系，互相促进。这是从城市规划角度来说，我们大家都希望是商业先落地，后有居住。
上午易总讲到了任何一个招商项目都要政府建五星级酒店、购物中心，促进当地新区发展，实际上不单单是业绩问题，更多是要完善城市新区配套，政府有责任做这个事情，你贡献的不单单是商业地产，贡献的是配套的服务，配套的是就业，这是政府非常希望看到的。好的企业要站在城市发展角度，制定长远目标，实现社会利益、经济效益双丰收，同时创造品牌。以万达为例，我们私下交流万达这一个模式好不好，全国这么多万达，都做烂了。但是毕竟万达是中国老大，更多成功除了企业有一套机制之外，是源于对政府的眼光。另外城市发展速度会决定商业地产必须以预测未来为前提，我们的城市化速度很快，诚实新区速度很快，不能仅仅靠数据来调研。
商业地产未来模式应该是一个苹果模式，我们的商业地产刚刚起步，还需要更加多的专业的团队、专业的创新、品牌的营造以及盈利方面的保证，所以这是一个非常专业化的整个商业地产的运营模式。我记得前几年毛大庆曾经在一次论坛上说，“一个成功商业地产开发商应该有驾驭各种专业设计机构的能力”。谢谢大家！
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