消费基础设施REITs作为我国普通投资者投资商业地产便捷的投资工具，一方面，很好地满足了投资的人对商业不动产的投资需求，尤其是首批上市的消费基础设施REITs都持有较为优质的商业项目；另一方面，提升了REITs投资性价比。
如何通过更新经营模式、丰富业态品类、推动营销创新和打造消费场景等措施来提升经营业绩、确保资产稳健运营，都对消费基础设施REITs提出了挑战。
为了提升REITs的市场规模与影响力，可以从供给端入手，对于有一定发行潜力，但存在运营管理上的水准不高、收益不稳定以及产权不清晰等问题的项目，能借助Pre-REITs收购现有项目做改造升级，缩短项目培育期，从而加快项目发行流程和成功率。
2024年以来，我国首批3只消费基础设施REITs成功发行，发行规模为89.23亿元，并于3月上市交易，标志着我国基础设施REITs市场平稳扩容增类。在消费基础设施REITs的推动下，目前REITs产品数量达到35只，REITs市场规模突破千亿元，进入新的发展阶段。
REITs起源于美国，1960年美国《REITs法案》作为《雪茄消费税扩展法案》的附属法案获国会通过，该法案允许普通个人投资商购买商业不动产组合的份额，而此前仅有富人和公司通过金融中介才能实现投资大型不动产项目，比如购物中心等。可见，REITs设立的目的是聚合普通投资者的手中资源，给普通投资者提供和美国精英阶层同样的投资机会。美国《REITs法案》通过后，1961年美国发行的第一只REITs产品即为零售商业地产REIT。
此后历经60多年的发展，美国REITs资产类型不断丰富，市场规模逐步扩大，目前美国REITs市场规模为1.25万亿美元，是全球最大的REITs市场，而商业地产REITs在美国REITs市场中从始至终保持着主体地位。根据美国不动产投资信托协会(NAREIT)统计数据，截至2024年1月份，美国商业地产REITs数量和规模在全部REITs类型中排名第一，占全部REITs数量的20%和规模的15%。
按照最新政策，百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保障基本民生的社区商业项目优先支持发行基础设施REITs，目前，上市的3只消费基础设施REITs的底层资产集中在购物中心和社区商业物业等业态上面。目前，我国拥有规模巨大的存量商业资产，并且保持快速增长势头。Wind多个方面数据显示，2022年全国零售商业拥有的购物中心超过6000家，营业面积为4.9亿平方米，最近十年营业面积的年复合增长率为18%。可以说，庞大的存量资产以及未来可观的增量资产，为消费基础设施REIT发行提供了充足的优质项目资源，支撑着REITs市场规模不断扩大。
2020年4月，国家首次提出“构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，而消费作为循环经济的终点，对于促进双循环新发展格局的形成，以及提升人民生活水平具有无法替代的作用。消费作为拉动经济稳步的增长的“三驾马车”之一，2013年开始，最终消费支出占支出法国内生产总值的比重超过50%，此后比重持续攀升，消费拉动经济稳步的增长的作用持续增强。2020年后，受到新冠疫情影响，消费比重略有下降，但不改变长期上涨的趋势。消费的持续增长也带动了消费基础设施行业的发展，为消费基础设施REITs带来非常大发展空间。商务部将2024年确定为“消费促进年”，预期将推动消费持续扩大。证监会也正在积极地推进合乎条件的消费基础设施REITs项目落地，从而更好盘活存量资产、扩大有效投资和提振消费。
我国基础设施REITs市场在2021年6月试点启航，首批9只REITs发行规模合计314亿元，覆盖了产业园、仓储物流、生态环保和收费公路等四种底层资产类型。虽然海外REITs市场已发展了60多年，是较成熟的金融理财产品，但我国REITs在试点阶段就有着非常强的创新性，瞄准更好服务基础设施行业的产品定位，推出了独具特色的特许经营权类REITs，占据了REITs市场一半以上的份额。随着REITs试点阶段取得积极成效，其步入常态化发行阶段，REITs市场加快速度进行发展，创新步伐加快，在发行数量增加的同时，底层资产类型进一步扩容至清洁能源、保障性租赁住房等，发行主体从央企、国企进一步扩充到民企，并且4只REITs在2023年完成首次扩募。
2024年，消费基础设施REITs上市进一步丰富了我国REITs的底层资产类型，我国REITs市场迎来新的发展机遇，将逐步提升REITs市场规模和市场活力，推动REITs市场更快发展。
从海外REITs发展历史来看，商业地产REITs始终占了重要地位，也充分说明了投资的人对商业地产投资的热情和动力。消费基础设施REITs作为我国普通投资者投资商业地产便捷的投资工具，一方面，降低了商业不动产投资门槛，很好地满足了投资的人对商业不动产的投资需求，尤其是首批上市的消费基础设施REITs都持有较为优质的商业项目；另一方面，提升了REITs投资性价比，REITs与股票、债券等大类资产的相关性较低，能发挥资产配置的优势，而且不一样REITs之间的证券交易市场走势也存在一定差别，因此消费基础设施REITs的上市，仍旧能起到一定的分散投资作用，逐步提升REITs投资组合的性价比，也能更好地满足多种投资者的多样化投资需求。
一般来说，消费基础设施具备很强的社会服务属性和服务价值，但对参与企业来讲，往往投入高、回报周期长，一直处在高负债运营，长此以往，公司参与消费基础设施建设的动力受到削弱。而通过发行REITs打包资产上市，可以拓宽企业融资渠道，加速消费领域企业构建“投融建管退”的良性循环，大大降低企业负担债务，实现企业从重资产到重经营的转变，助力企业向深度运营战略转型，从而提升基础设施资产运营效率和估值水平，改善消费者服务水准。对行业来讲，更大范围的社会资本通过REITs参与消费基础设施领域投资，可以盘活我国庞大的消费基础设施存量资产，推动增量资产建设，优化消费场景，激发市场潜力，进一步提振消费、扩大内需，更好地发挥消费对经济稳步的增长的拉动作用。
我国消费基础设施行业的发展，离不开非公有制企业的深度参与。从首批获批的4只消费基础设施REITs（3只已上市，1只待发行）的原始权益人来看，央企和民企各占其二，从中能够准确的看出监管对待各类型企业一视同仁，致力于推动不一样企业发挥各自优势，借助REITs一同推动消费基础设施行业的高质量发展。
REITs上市后的经营状况，不仅决定着REITs分红收益率的高低，而且也是决定REITs证券交易市场表现很重要的因素。我国基础设施REITs分为特许经营权类REITs和产权类REITs，消费基础设施REITs属于产权类REITs，而不一样REITs的资产经营存在一定差异。
具体来看，特许经营权类REITs最终购买的是基础设施项目一定期限内的经营权利，项目的土地使用权通常是通过政府划拨的方式获得，其资产经营具有一定的排他性和垄断性；而产权类REITs购买的是基础设施项目的所有权，主要构成是土地使用权及建筑物所有权，其资产经营则具有一定的竞争性，尤其是消费基础设施资产等除了地段之外，如何通过更新经营模式、丰富业态品类、推动营销创新和打造消费场景等措施来提升经营业绩、确保资产稳健运营，都对消费基础设施REITs提出了更高的挑战。
从REITs产品架构上看，我国基础设施REITs采用公募基金持有资产支持证券（ABS），然后通过ABS持有项目公司股权，最终通过项目公司持有基础设施资产，这样的架构使得REITs参与方相对较多，主要有基金管理人、ABS管理人以及外部资产运营机构等，政策规定，前两者必须为同一个企业或者受同一家股东控制，而外部运营机构通常由基金管理人聘请原始权益人或其控股公司担任。我国REITs采用的这种资产所有权和控制权相分离的模式，也称为外部管理模式，在基础设施资产运营出现一定问题的时候，就需要基金管理人更好地发挥主动管理能力，协调外部资产运营机构，尽快扭转不利局面，确保基础设施资产稳定持续经营。
目前，海外REITs市场呈现数量少而单只规模大的特点，其实海外REITs刚上市时规模也较小，由于REITs通常有杠杆比例限制，再加上REITs绝大部分收益都要向投资者分红，因此REITs主要是通过扩募并购入新资产的方式来实现规模扩张。我国目前已经有4只产权类REITs在2023年中完成了扩募，扩募总份额占REITs总份额的比例为42.52%。REITs扩募对我国基础设施REITs发展壮大至关重要，尤其对于消费基础设施等产权类REITs而言，更是如此。具体来看，扩募的意义在于：其一，吸引新投资者加入，快速做大REIT规模，基础设施资产更加分散，REIT抗风险能力提升，避免单一资产出现经营风险而给REITs证券交易市场交易带来大幅度波动。其二，真正发挥REITs基础设施资产专业运营平台的作用，囊括慢慢的变多的优质资产，能提高REITs关注度和交易活跃度，实现长期资金市场对基础设施资产的公允估值，推动REITs市场稳定健康发展。
长期来看，REITs具有产品收益和分红相对来说比较稳定、与股票和债券相关性低、可有效抵御通货膨胀等优点，随着我们国家REITs市场加快速度进行发展，规模逐步扩大，急需引入更多的专业机构投资的人。具体来看，一方面能够继续放开REITs投资范围，鼓励公募基金、社保基金、保险资金、养老金、企业年金和公积金等长期资金投向REITs市场，提升投资组合资产配置效率；另一方面能发行专注于REITs市场投资的主动或被动管理产品。专业机构投资的人的发展壮大，可以为REITs市场引入长期资金，提升REITs市场流动性，而专业机构投资的人具有一定的投研优势和信息优势，能更好发挥REITs市场的价值发现和资产定价功能，起到REITs市场稳定器的作用。
相对于普通公募基金，REITs产品相对复杂，并且当前REITs市场规模不大，因此REITs市场中的个人投资商比例还相比来说较低。个人投资商普遍缺乏风险意识，在投资者决策时更容易受到情绪和个人行为的影响，呈现盲目跟风、频繁交易、追求短期收益和缺乏资本预算等特征。未来，随着REITs市场的发展，个人投资商群体也将扩大，可能会使得REITs市场波动加大，因此就需要持续做好投资者教育，让个人投资商更加熟悉REITs作为权益型产品具有的市场波动风险，以及更看重REITs长期投资价值和配置价值，降低短期收益预期，避免过度追涨杀跌等非理易行为的频繁发生。
按照政策要求，发行REITs的基础设施项目要求产权清晰、项目运行时间原则上不低于3年，并且对基础设施项目未来稳定运营提出要求，例如特许经营权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。可见，REITs发行有一定的门槛要求，为提升REITs的市场规模与影响力，可以从供给端入手，对于有一定发行潜力，但存在运营管理上的水准不高、收益不稳定以及产权不清晰等问题的项目，能借助Pre-REITs收购现有项目做改造升级，缩短项目培育期，从而加快项目发行流程和成功率。Pre-REITs也是海外成功商业地产REITs培育资产常常采取的模式，我国也可以借鉴此种模式，通过Pre-REITs培育优质资产，为加快REITs上市步伐助力。