产业地产旅游地产成功运营模式与融资策略
发表时间：2023-12-16 22:20:02 来源：生态管护
由住房和城乡建设部住宅产业化促进中心、中国房地产业协会、中国建筑文化中心和北京市住房和城乡建设委员会于2012年11月21-23日在北京国家会议中心举办“第十一届中国国际住宅产业博览会”。K8黄金湾总裁全亮应邀出席，并发表了精彩的演讲：
尊敬的各位来宾，各位朋友，大家下午好!今天我要分享的主题是旅游地产成功经营模式与融资策略。我要分享的内容分为以下几个部分，，旅游地产的成功运营模式，第二，我们对旅游地产的发展的新趋势的判断，第三，是对旅游地产的融资策略与融资创新跟大家做一个分享.
随着国家对房地产市场调控力度的深入，慢慢的变多有实力的大开发商开始布局旅游地产。据我们K8土地网的不完全统计，万科、中信地产、恒大、万达，还有首创、海航、中旅、华侨城)、珠江地产、天鸿、世茂、万通、龙湖等国内60多家知名房企都已涉足旅游地产，涉及项目金额超过8000亿元。仅万达一家，就号称投入近1700亿元进军旅游地产项目。
与传统房地产开发投资相比，中国好项目之旅游地产的开发面临三大挑战：首先，旅游地产对资金的需求更大。其次，投资回报周期相对普通住宅开发更长，对融资能力的压力也相应更大。最后，旅游地产资源的稀缺性要求开发商必须兼顾社会效益、环境效益及经济效益。
如何才能打造一个成功的旅游地产项目?我认为必须做到软硬兼施。一方面，硬件设施建设外要足够，比如，有优质的自然或人文资源，有优质的配套设施，的酒店，优质的住宅建设，等等。另一方面，软件建设也必不可少，假如没有软件的建设，很难将普通地产变成旅游地产。比如，旅游地产项目区的租务需求，特别是酒店管理和物业管理的需求慢慢的变大，只有在拥有最的酒店管理公司或者物业管理条件的地区，才有机会逐渐形成成功的旅游地产。
按照根据资源状况，可以将旅游地产运营模式分为四类，分别是：以依托自然资源为核心的“靠山吃山”模式、以主题公园与主题运动为核心的“人造景观”模式、以陈述文化主题为核心的“历史人文”模式和以嫁接产业主题为核心的“产业新城”模式、以依托自然资源为核心的发展模式，很形象的就是“靠山吃山、靠海吃海”，它的特征是对自然资源的依赖程度高，受到特定资源条件的约束。这一模式内部又可细分为滨海类度假项目、滨湖类度假项目、山庄类度假项目三大类。以自然资源为核心的旅游地产，一般都是借旅游促地产、先旅游后地产，然后实现旅游与地产发展的结合，最后再由地产推动旅游和城市的发展。
从盈利方式来看，以自然资源为核心的度假类项目还是通过地产开发来实现盈利。但慢慢的变多的项目开发盈利模式已经逐渐从单一的地产盈利模式向旅游资源的综合开发获利转变，除了住宅销售利益与旅游景区收费外，还很重视后期物业及配套服务的持续经营获利。
以主题公园及主题运动为核心的“人造景观”模式，是一种基于市场规模和高强度投资开发，以开发运营商为最重要的经营主体的模式，发展商通过不断开发大型游乐或运动项目，创造持续的愉悦吸引力，实现投资的化。这种模式的特点是对传统旅游资源依赖程度低，主要通过人工景观来实现景观的无中生有，因而也就能够直接进行低成本、相对标准化的异地复制。
在国内，此类旅游地产项目以主题公园和高尔夫度假区两种形式表现居多，其中，华侨城系列、上海迪斯尼公园、观澜湖高尔夫、上海佘山高尔夫等项目都是这种旅游地产模式的典型代表。
从盈利模式来看，主题公园模式和高尔夫度假项目呈现出不同的特点：主题公园发展早期，其盈利点主要是门票收入。随着主题公园产品系列深度和广度逐步扩大，以及开发商在资源整合、相关方协作等方面能力的增强，主题公园的盈利逐渐呈现出多元化。高尔夫度假项目的主要特征是高尔夫球场建设运营与房地产物业开发运营高度结合、紧密联系，在功能上两者形成互相配套补充，在价值上互相促进与提升，实现1+1大于2。
以陈述文化主题为核心的“历史人文”模式，是一种基于民俗、历史资源的深度开发，侧重于发掘、梳理当地历史与文化资源，试图围绕特定的文化主题，塑造具有鲜明个性的文化体验产品。这种模式特点是产品的专属性较强，各类活动和项目开发都围绕文化主题展开。这种模式开发经营的主体可以是当地政府、企业，也可以是当地社区。根据我们国家一些典型项目的开发经营方式看，不同项目、不同时期，项目开发运营主体会有所不同。但随着市场化、专业化等开发要求的提出，此类项目的开发经营方式开始慢慢地向地方政府提供后勤服务平台，企业专业运作管理，当地社区参与的趋势转变。
还有一类旅游地产项目，它们是基于产业的驱动，开发以旅游、商务、会展等功能为主的产业及其相关产业，带动地区的地产开发。它特点是产业驱动明显，各类活动和项目开发都围绕产业主题展开，对自然资源依赖程度较低，也可异地复制。很典型的两种类型是会展型旅游地产和产业新城，如上海世博会、杭州休博园、海南博鳌镇就是会展型旅游地产的代表，产业新城如沈阳棋盘山国际风景旅游开发区、三亚海棠湾旅游休闲度假区。会展型旅游地产具有周期短、流动性强的特点，借助展览会、博览会、交易会、招商会、文化体育、科技交流等活动，形成吃、住、行、游、购、娱为一体的综合服务体系。产业新城是会展型旅游地产的延伸，更看重长期性效益，实质是一种高集聚的经济体，通过一条或多条完整、独立的产业链聚合，推动区域内部的社会分工和规模经济，实现更高的总体经济效益，并通过城市新区辐射而带动整个地区经济的发展。
一般而言，会展型旅游地产是分阶段进行开发，不同阶段开发的产品重点不一样，其对应的主要盈利渠道也有差异。 包括会展收入、住宅出售的收益、持有物业收入、餐饮住宿收入、会展配套服务收入，等等。产业新城的盈利模式是通过一条或多条完整、独立的产业链聚合，推动区域内部的社会分工和规模经济，实现更高的总体经济效益，并通过城市新区辐射带动整个地区经济的发展。 接下来，我给大家介绍一下我对旅游地产未来发展的新趋势的一些粗浅的判断。
更多的开发商会选择以旅游为开发主导，推出综合旅游地产和产业地产驱动的大型复合度假项目，或者大型区域经济开发，实现旅游、地产、产业三者间的相互转换、相互影响、相互驱动，实现旅游带动区域产业与地产业的发展，以产业高质量发展推动地产开发，以地产促进旅游。 这种综合旅游地产和产业地产的大旅游地产有两大典型代表，分别是以迪士尼乐园为代表的纵向上下游产业模式和以华侨城为代表的横向关联产业模式。
首先，是旅游地产与国际的接轨，全球化进程的加剧：国际旅游地产巨头把中国作为地域扩张与品牌化经营的重点对象，国内旅游地产企业也在寻求与国际接轨，并借鉴国际先进经验完善自身产品。 其次，是品牌化经营，集团化发展：存在竞争力的品牌和公司集团在企业进入新市场及推出新产品时起着及其重要的作用，因此，打造品牌和集团化发展慢慢的变成了旅游地产经营者努力的重要方向。 第三，是本土化特色日益明显：企业在开发运营中，逐渐重视从实际市场需求出发，探索适合当地消费者需求的产品和项目的开发经营模式。 最后，是区域扩展：随着中西部经济的发展，旅游地产将由东部沿海向旅游资源丰富的中西部地区扩展;随着城市功能的完善，旅游地产将由中心城市向二级城市扩展。
第三个趋势，是旅游与地产互融的开发方式，要求通过采取组团式、综合式开发，每期以不同主题，实现旅游与地产的同时开发，将旅游功能与地产功能自然和谐地合二为一，实现协同。
对大多数房地产企业来说，旅游与地产互融的开发模式将是中国旅游地产的开发趋势。 深圳华侨城就是这种模式成功案例的典范。作为大型休闲旅游地产项目，华侨城采用旅游-配套-地产的三段式运作模式，并将其成功模式在一线城市全面复制扩张，相继开发出北京华侨城、上海华侨城、深圳东部华侨城等旅游地产项目。新一代旅游地产东部华侨城，强调了人工集成的开发思路，完整地体现了旅游+配套的概念。
游地产对资金的需求量非常大，回收周期相对普通住宅要长很多。这对开发商的资金融通能力带来了巨大的挑战。那么，在全行业资金紧张的当下，我们该如何通过融资创新来化解这方面的压力呢?与普通住宅开发不一样，产业地产的投资回报周期一般都比较长，对运营服务商的资金要求更高。虽然与普通房地产相比，产业地产更容易获得银行的信贷支持，但在银根紧缩的大环境下，仅靠银行贷款这样的单一渠道显然不足以支撑产业地产的资金需求。这就要求我们开辟更多的有效融资渠道。除了银行贷款外，产业地产还能通过哪些渠道进行融资呢?我们看这张图，资金融通层面，我们重点依赖的是银行，资本运营层面，目前股市、债券融资都受到抑制，更多的在金融工具创新领域可以做文章。成熟市场的产业地产融资渠道是多元化的。比如美国，几乎所有类型的金融机构都参与到产业地产的开发与运营之中，包括商业银行、养老基金、辛迪加、产业地产投资信托、私人投资者、合资模式、债券市场、商业抵押担保证券、信用公司、夹层贷款，等等。
对我国的产业地产运营者而言，主要的融资渠道及创新方向有以下几个方面。银行借贷：成本低、门槛高、行政干预性大、受宏观调控影响加大。REITs：即房地产投资投资基金，是海外产业地产主要融资渠道，国内受限制，条件不成熟，可到香港上市，向个人投资商募集资金。CMBS：即商业抵押担保证券，是一种商业证券化的融资方式，将 不动产贷款的商用房产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程以债券的方式向机构投资的人发行。信托融资：成本比相比来说较高，目前受到限制。私募基金：是海外产业地产普遍运营的融资渠道，很多产业地产运营商都持有专门的产业地产专用投资私募基金。
在海外占房企融资三分之一强的私募股权融资，在国内还处于刚刚起步阶段，有巨大的成长空间。能预见，在未来通过私募股权进行融资将成为主旋律。那么，什么是私募基金呢?私募又称不公开发行或内部发行，是指面向少数特定的投资人发行证券的方式。对象大致有两类，一类是个人投资商，另一类是机构投资的人。基金是一种委托理财行为，把分散的资金集中起来，由专业公司做管理，专注地投资于房地产领域的，就称之为房地产互助基金。由于资金本身的特性，多采取合伙制，与传统的公司之有着本质的区别。私募基金一般是封闭式的合伙基金，不公开上市。在基金封闭期间，合伙投资人不能随意抽资，封闭期限一般为3年至5年。私募基金运作成功与否与基金管理人的自身利益更加紧密相关。
私募基金要经历从募资，到投资，到管理，到最后退出的四个环节。具体到投资项目上，要经历从投资到管理到退出的小循环。这一切的核心，其实无外乎两点，一是募资，找投资人，二是投资，找好项目。
这是私募基金的基本运行架构图。从这张图，能清楚地看出，出资人(也就是我们常说的LP)出资认购基金，获取投资回报。基金持有人委托基金管理公司进展专业化管理，同时资金托管至第三方专业机构，确保资金安全。基金管理人运作资金，投资若干个项目公司，为投资人创造。这里基金管理人的项目投资决策对基金与投资安全发挥重要的作用。
这个是私募基金的投资流程图，你们可以看，这里面所有的环节流程都涉及大量的文件，由于时间关系我就不在这里一一细说了。
什么样的企业或者项目，能够去找房地产私募基金呢?一般来说，以下情形的企业或项目都可以去找私募基金。项目公司获得一个证(土地权证)前后，但缺乏资金开发;企业计划扩张，譬如企业有新增业务;企业陷入财务困境急需拯救;股东意见分歧，部分股东有退出计划;自己觉得有较好的项目，但缺乏房地产开发经验和人才。
2012年第九届中国房地产网络人气榜寻找中国幸福社区”炫目登场。此次人气榜包括幸福社区榜、楼盘榜、人物榜、思想榜、企业榜、事件榜六大类；共设19个单项奖，包括：
2012网络人气榜将秉承“寻找中国幸福社区”的理念，以幸福购房体验为核心，通过网上榜单、论坛、博客、微博投票的方式，以及线下一系列拉票会、解读式访谈、对手PK赛、专家评审等递进方式，让全民做导师，以购房者的选择和数据说话，以最客观、真实、公平、公正的方式决出各大榜单成绩，充分表达各城市购房者最真实的选择。我要投票