讲堂 土地获取、开发建设、房屋销售…房地产开发流程细节解析
发表时间：2023-12-27 18:09:19 来源：生态管护
由于一次性投资大、时间长、严格的监管审批要求等特点，整体流程较为复杂。因此，房地产企业具有一定特殊性，在财务和经营指标的选取上与一般工商企业有较大的区别，本文将从土地获取阶段、开发建设阶段和房屋销售阶段三部分，对各个阶段的具体操作细节进行解析。
房地产公司开发第一步是土地的获取，主要是通过招拍挂即招标出让、拍卖出让、挂牌出让三种方式，从而取得其土地使用权。在房地产企业在土地获取阶段，确认好土地使用权后，着重关注相关税务费用问题。房地产企业获取土地阶段的税务主要涉及契税、耕地占用税、印花税和城镇土地使用税。
市、县人民政府土地行政主任部门至少在公开对外招标、拍卖或挂牌日前20日发布了重要的公告，列明该幅土地的基本情况、投标人及竞买人的资格要求、确定中标人或竞得人的方法和标准及投标保证金等条件。
出让人须对投标申请人及竞买申请人进行资格审核检查，须通知符合公告规定条件者参加公开对外招标、拍卖或挂牌出让活动。合格的申请人需缴纳投标保证金。
以公开招标、拍卖或挂牌方式确定中标人或竞得人后，出让人须与中标人或竞得人签订成交确认书。出让人退还其他申请人的保证金。
出让人与中标人或竞得人须于确认书所规定时间及地点签订国有土地使用权出让合同。中标人或竞得人支付的投标保证金会视为部分国有土地使用权出让金。
中标人或竞得人凭土地出让合同、用地红线图、项目批准文件等向规划部门申请办理《建设用地规划许可证》。
中标人或竞得人付清全部出让金后，须依法申请办理土地登记。市、县级或以上人民政府会发出《国有土地使用证》。
房地产开发建设流程包括报批报建手续、项目施工建设、竣工验收备案和产权初始登记。各个阶段需要获得《土地出让合同》、《建设工程规划》等主要证件。
房地产开发建设阶段涉及的相关成本所支出的全部费用需按成本项目进行归集和分配，对于未建和在建的项目，开发过程中产生相关成本费用经过归集和分配计入对应项目的开发成本中。开发建设过程中产生的管理费用、销售费用和财务费用则计入对应费用账户中。
指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，最重要的包含土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
指项目开发前期发生的水文地质勘查、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建和场地平整等前期费用。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。最重要的包含开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
指开发项目在开发过程中发生的各项基础设施支出，最重要的包含开发项目内道路、供水供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业务的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。如居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚和公厕等设施支出。
指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。最重要的包含管理人员工资、职工福利费、折旧费修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
商品房预售是房地产行业的重要销售方式，是指房地产开发企业将正在施工建设中的商品房预先出售给承购人，并由承购人支付定金或者房价款的行为。
房地产开发商预售需要获取预售许可证。房地产企业也可以在商品房竣工验收合格之后进行现房销售，然而房地产开发企业为了加快，保证资金的流动性，通常会选择预售作为销售手段。
房地产开发企业的销售收款最重要的包含诚意金、销售定金、预收款。开发商为了缓解金钱上的压力，会在未取得《商品房预售许可证》的情况下收取诚意金，这部分最终通常会退还给客户或者转作购房款。
由于此时房地产开发商未取得预售资格，销售定金是房地产开发企业在签订商品房销售(预售)合同之前收取的款项，在签订销售合同后转作购房款。
如果客户在协议规定的期限内不签订购房合同，房地产开发商正常的情况下将不退还客户已经缴纳的定金。此时房地产开发商已经取得了预售资格，并且销售定金是在于客户签订商品房认购基础上收取的，所以视为销售款的一部分。
在缴纳购房款时，根据付款方法不一样可分为一次性付款、分期付款和按揭付款等。由于商品房交易涉及金额较大，居民经常采取按揭付款的方式购房。
按揭付款即购房抵押按揭贷款，是指承购人支付首付款，余款以所购商品房作抵押，向银行申请贷款,由银行先行支付房款给开发商，承购人按月向银行分期支付本息的付款方式。
按揭贷款实行双重担保，即“抵押加保证”，借款人(即承购人)以所购的住房给贷款银行做抵押，在借款人取得该住房的房产证和办妥抵押登记之前，由开发商提供第二重担保(连带保证责任)。
发放贷款时，贷款银行会收取特殊的比例的按揭保证金(一般为贷款额的10%)，作为开发商承担连带保证责任的保证金。
按揭贷款保证金一般记在货币资金账户下，但房地产开发商无法自由支配这部分资金。在房产证办理出来并完成抵押登记之后，银行才会将按揭贷款保证金退回开发商。