如何抢占文旅产业先机了解这些运作开发要点
发表时间：2024-01-04 04:27:40 来源：生态管护
对于文旅地产，不少从垃圾建筑变为建筑垃圾：地域文化融入不了，建筑风格无由头，旅游核心吸引物缺失，商业地产没有业态，居住地产不好销售。仔细想来，其中一个重要的原因是：开发商在用传统的城市地产思维来做文旅地产。
一直以来，文旅综合体项目多与地产结合。这类项目往往投资额巨大、建设周期长，且对内容运营整合要求极高。对于各方来说，如何规避投资风险，如何避免“借旅游之名，做地产之实”，如何在项目中装入好的内容并加以创新形成差异化，是开发文旅综合体项目面临的一道难题。
一 望风大策略看市场文旅项目之所以这么热，是因为有政策因素驱动。企业向来对政策敏感，闻风而动，无可厚非。但过多关注政策，有时也容易迷失，何况政策的连续性并不可靠。经营企业的根本，还是要回到市场这个基本面上来。小策略看政策，大策略看市场。必须抓住真风口、真行情，莫把流星当恒星。文旅类的田园综合体的真风口、真行情是什么?当然是市场，是全民旅游时代井喷式的消费升级，是全国各地方兴未艾的全域旅游热潮，田园综合体是有泡沫的，而全域旅游是没有泡沫的。 二 选址大城市近郊或旅游城市是未来热点国家规定的旅游资源分为五级，顶级的国家名胜区一般不允许开发。有些分级比较低的地方，拿地成本低，又有怡人的生态环境，更适合做文旅地产的项目。除此之外，大城市的市郊临近一线人口密集区，客群得以保障，也适合做文旅地产。很典型的就是华侨城欢乐谷主题公园模式的成功，而未来随着大城市周边旅游资源的消耗，位于一线小时左右的景观城市将成为旅游产业热点，契合5+2的流行生活趋势。
三 定位找准客群是关键1、城市观光娱乐为主：城市主题公园+酒店。以城市观光娱乐为主的项目，通过将城市主题乐园与品牌餐饮美食街、五星级酒店、购物中心、大型电影院等不同的业态整合在一起，创造一个独具吸引力的区域性休闲消费中心——休闲Mall，以此带动写字楼和住宅地产的开发，这种模式一般位于城市中心或中心城拓展区的地块，比如华侨城欢乐谷。2、休闲度假为主：旅游景区+酒店。以生态别墅或古村落为载体，强调与自然环境的和谐，与本土文化的融合，在一种独特的文化意境里享受时尚度假的体验，这种适合短途休闲度假，强化了过夜以及居住功能。3、高端人居为主：旅游景区+酒店+高档住宅。在城郊的风景优美之地，建立简单的观光、游乐、休闲产品以及酒店、餐饮、购物等，形成高档人居旅游社区。旅游功能偏弱，主打居住。比如观澜高尔夫项目，其对于休闲地产的带动作用极其明显，除了球场本身拥有极好的景观资源外，更为主要的原因是高尔夫球场是重要的高端政务商务休闲交流的平台，能够引发高端休闲人群的聚集，凸显品质性。4、复合型：旅游小镇。主题文化小镇，主要是古镇、古街区，或者新打造的小镇。其核心是创造出符合市场需求、凸显独特主题风情的文化小镇，以小镇为载体，构建文化休闲平台，提升吸引力，进而带动小镇外围的休闲地产，如丽江大研古镇、成都宽窄巷子、上海朱家角古镇、成都芙蓉古镇、楚雄彝人古镇。这种模式，慢慢的变成了很多古镇进行休闲化升级与城镇化发展的主流途径。 四 投资运筹帷幄，决胜千里文旅行业初期发展必须合理控制投资规模，利用持续创新升级和滚动投资来吸引重复消费和长效发展。初始投资过大，会造成投资回报率低。投入高、周期长、收益预期难是文旅项目的难点，所以首先要开发核心区，优先树立市场形象，各个分区独立发展，分期建设。同时，必须在启动时一炮而红，并进行持续性经营，才能吸引源源不断的投资方。资本是把双刃剑，文旅项目发展离不开资本，但又因文旅产业投资的平均回收周期较长等特点，要谨防资金链断裂的危险。 五 成本合理分配，适度控制财务数据的计算、运营管理成本的准确预测、项目用地成本不确定、绩效考核难以评判、客流及收益情况难以精准预测都将影响成本的合理分配。客观、真实地构建计算/预测模型，不能为通过论证或数据好看而失真。更重要的是设置好政府、社会资本的风险、收益分配和调整机制，即使项目预测不准确，也不使项目参与方产生严重的利益失衡导致项目无法继续。 六营销有势借势，无势造势任何优秀的文旅项目不能离开出奇制胜的策划：绝佳的创意、高效的执行力以及利用时事热点进行宣传，以点带面，高速放大。合理运用“网红产品”发声，所谓“网红产品”就是体现项目品牌气质、文化、价值且能吸引人的切入点，如前阵子火热的“玻璃栈道”，就成功吸引各大主流媒体，甚至央视争相报道，这样扩散式的经营销售的方式是最成功的宣传手段。 七 整合资源整合，优化配置资源整合就是优化资源配置，形成“1+12效应”。在全球一体化时代，具备资源整合能力才具有更强竞争力。在文化旅游的开发运营中，文化资源、社会资源、旅游资源、交通资源、土地资源、商业资源、人才资源等等，都是在整合中之后，才能生存、强大。“找魂“就是寻找一个项目的核心竞争力和战略方向，基于城市高度、文化高度、生态高度的结合，寻找项目最长的长板。找魂不是提缺乏支撑的庞大概念，也不是提另类而缺少内容的概念。找魂的关键是打通四度，即“定位有高度，功能有广度，产品创新有深度，和所有元素要建立关联度”。比如要站在区域的高度，文化的高度，生态的高度。从战略上，“一枝独秀”是长板理论，任何项目都要寻找自我的核心卖点，充分张扬。只有清楚了“魂”在哪里?个性在哪里?核心竞争力在哪里?可持续发展依凭的东西在哪里?项目才有了唯一性、排他性、权威性的东西，就是必须要找到项目一个的“魂”。这种找魂的能力正是机构的核心能力之一。
任何开发企业一定首先“下接市场”，结合自己条件和项目的现实基础，在积极相关项目先进开经验式的同时，寻找适合的开发产品、业态配置、开发模式、资源整合，开创自身的文旅开发运营模式；其次“上通官场”，在今天中国做企业，不光是要懂市场，还要懂官场，要关注政治，要发挥政府的全局把控和宏观调控能力，内外一起发力，为文旅项目的发展保驾护航并提供对应支持，包括规划、土地、交通、市政、税收、专项资金、旅游营销等支持。跳好“市长”和“市场”双人舞，搭建“政府”与“企业/投资者” 合作桥梁。文旅地产的开发是一个综合的系统工程，无论政府、企业在招商和寻找合作伙伴，还是要进入文旅地产的企业，必须要具备“三力”，即“心力、能力、实力”三方面的支撑力。心力方面，要判断对文旅地产的开发到底是将旅游地产作为企业未来中长期发展的策略的战略型，还是在适合做旅游地产的项目时尝试做旅游地产的策略型，还是以旅游地产概念谋求在拿地和销售的利益的投机型。其次，随着消费者口味的逐步的提升，打造一个成功的休闲产品光有钱是不够的，还必须有打造精品的能力，必须要懂这个行道，要有做精细产品的能力；同时在有明确的战略方向的同时，具备一流的操作能力，包括执行力和整合全球资源的能力。另外，今天做旅游项目都必须有相当大的投入，有没有持续的投资能力是关键，所以企业一定要有相当的实力。
先规划后建设慢慢的变成了地产开发的行业标准和规定动作。但很多项目的失败恰恰是因为策划的缺位，缺少一枝独秀的找魂、两场结合的统筹、三力要素的研判。项目的标准流程应该具备四个阶段，即：谋划、策划、规划、计划。首先，文旅项目的开发，要有政府和企业的前期谋划，通过眼观六路，耳听八方，对企业特点、项目特点进行基础情况的了解，形成项目开发必要的前期准备。其次，通过专业的策划机构，按照承上启发，左右逢源的思路，充分的发挥变压器的转换效应，拿出一个科学的策划方案，指导项目规划设计运营；策划主要解决“定方向、定功能、定引擎、定特色、定模式”五大问题，从而大幅度提升项目在政府、市场方面的关注和吸引，塑造企业良好口碑和品牌效应。接下来是通过规划对策划既定的思路进行定量化，将产品按照专业的技术规范和要求，进行空间落地和设计，有了策划之后，这时的规划就有神了，有魂了，有个性化了。最后是计划，通过前三划之后，整合投资者，实现资源的有效整合和项目的快速推动，拟定具体工作规划，把这个“魂”具体落实下去，推动下去，最大限度地来规避蛮干和同质化的问题。
一个成功的文旅地产项目，往往都具备这五个因素，通过它们的有机结合，既保证项目的近期的成功，又能够得到持续的发展。1.概念为王：通过对生态、文态、业态、形态的提炼，凝练形成项目和产品的独特概念，成为核心新引力。2.休闲为体：不同于常规地产，文旅地产需要配置大量的休闲设施，营造休闲的环境和氛围，成为让游客呆得下、呆得久的主要法宝。3.文化为魂：文化是点亮旅游地产的灵魂，通过文化符号、文化演艺、文化特色的体验，为文旅地产形成独特的标签。4.产业为链：通过“销售住宅+经营商业+游客活动的业态共生、人群共享，形成完善的产业链条，还可以打通一二三产业关系，形成联动组合，从而设计成为一个共生的平台。5.整合为网：这是一个跨界与整合的时代，只要与文旅地产生态圈相关联的，都可以大力整合，通过整合不断了解其实质，并最终会选择价值取向高的部分自己来做，从而积淀自己的品牌，在未来，拼的不仅仅是智力、实力，还有整合力。