跨境欧洲旅游地产项目开发运营：平台、流程与前景
发表时间：2024-01-05 06:07:02 来源：生态管护
在“一带一路”战略推动下，欧洲旅游地产项目成为中国房地产企业进军欧洲的上佳选择之一。但具体项目的开发运营必须谨慎为之，抓住关键环节。首先，应科学搭建开发运营平台，实现跨境资金顺畅流转；其次，应在掌握本土化运营规律的基础上再造运营流程；最后，想要实现长远发展，必须推动“外乘势”与“内创新”相结合。
自2013年国家提出“一带一路”合作倡议以来，慢慢的变多中国房地产开发企业在国家政策引导下走出国门，开拓海外新市场，寻求发展新机遇。其中，不少企业不约而同地将目光聚焦于欧洲旅游地产项目。欧洲作为全球热门旅游目的地，旅游地产需求量庞大。同时，该类项目作为旅游业和房地产业的交叉领域，在欧洲各国起步较早，市场相对成熟。投资的人可通过度假公寓出租行为获得长期稳定的投资收益，即使在社会经济衰退和萧条周期内，该类项目也可保持相比来说较高的市场热度。鉴于此，欧洲旅游地产投资被多数个人和机构视为资产保值升值相对安全有效的方式，相较于别的类型地产项目在获益稳定性方面具有比较优势，因而成为中国房地产开发企业进军欧洲的上佳选择之一。本文结合笔者工作经验，详细阐述中国企业跨境投资欧洲旅游地产项目的平台建设方式、具体运作流程以及未来发展前景。
运营平台建设是投资欧洲旅游地产项目的基础和前提，在具体操作的流程中，应搭建境内与境外两大平台。一方面，搭建境内运营平台，即在中国境内成立一家法人企业。设立该法人企业的最大的目的：一是作为设立境外公司的国内母公司，管理、运营境外资产；二是作为对外投资平台，满足资本项下跨境投资合规性要求并作为打通跨境资金流转的起点与终点。另一方面，组建境外运营平台。
两大平台建设过程中的关键环节，是打通资本项下跨境资金流转渠道，实现跨境资金顺畅流转。具体而言，顺利实现该类业务常常要商务、税务、海关、工商、发改委等有关部门的层层审核，总体原则为“交易行为合规”。最终实现资金跨境流转，需在合规性方面完成如下流程。
第一步，对外投资登记。国内企业对外投资首先应依法登记。依据2014年商务部出台的《境外投资管理办法》相关规定，对外投资实行“备案为主、核准为辅”的管理模式，并引入了负面清单的管理理念。除在敏感国家和地区、敏感行业的投资实行核准管理外，其余均实行备案登记制度。以山东省某市为例，境内公司首先应在当地市商务局申报对外投资登记，由当地市商务局上报省商务厅核准并颁发对外投资证书。这一证书是企业对外投资的牌照，也是银行审核对外资金流动与汇兑的必查项目。具体操作流程为：在中国对外经济与合作网站录入境内投资主体备案，填写境外投资备案（核准）申请表，地方企业提交省商务部门审核，核准后申请电子UK，获取对外投资合作系统客户端。需要指出的是，部分重大涉外项目，需国家商务部对申请企业审批对外投资证书。
第二步，对外投资核准。核准是对公司交易行为合规性的认定，它对该笔资金流转性质承担最终责任。资本项下对外直接投资资金能否实现流转，在很大程度上取决于投资能否通过外汇管理局核准。外汇管理局依照对外投资核准清单进行核准。该清单中包含的十余项内容分别对应了以美元计价的不同额度的投资金额。在真实的操作中，外管局已将该笔业务申报权限下放给具有外汇经营资格的银行。境内一般以中国建设银行、中国银行处理该类业务居多。银行只要见到外汇局核准单，即可办理相关业务。
第三步；对外投资询证与年检。对外投资企业在发生第一笔对外贸易业务时，需要申报有效权益认证，此后，每年需参加外管局所要求的询证。询证主要检查外汇登记证、外汇汇入水单、涉外收入申报等相关联的内容。完成上述三步，企业即可依据政府颁发的相应牌照通过境内银行实现跨境资金流转。
在完成前述境外投资平台建设后，以境外投资平台开发旅游地产项目，可分为五个阶段，即土地收购、规划报建、项目建设、销售与资金回笼，产品交付。上述五大环节表面上与国内房地产开发流程并无二致，但在具体操作层面却体现出强烈的地方特色。因此，充分掌握本土化运营规律，就成为项目成功的核心要素。
第一，土地收购。境外投资平台在欧洲获取土地有四种主流途径：1、欧洲各国、各地区地方政府网站及政府下属资产管理公司公布的土地出让信息。该类型土地大都在市政府及其资产管理公司名下，土地性质为公有制。2、欧洲当地各大财团企业。以罗马尼亚为例，各驻罗欧盟内外资企业、国家基金会等均持有大量私有性质土地，如在布加勒斯特，环城路附近土地大都掌握在ASCO公司、EUROST公司等财团手中。3、各大银行、抵押担保公司、土地销售代理公司及房产中介公司。4、私人持有的土地，包括私人个人持有、联合持有、以公司名义持有等方式。在土地收购过程中特别必须要格外注意事项包括土地性质、价格公允性、城市整体区域规划（PUZ）、配套设施现状（城市道路、上下水电配套、燃气等）。在合同签订过程中，跨境企业应当首选当地较大公证处及律师事务所协助签订购地合同，从而有效防范合同及履约方面的风险。完成土地收购，需及时进行土地权属变更，并按当地税收政策缴纳土地税。
第二，规划报建。旅游地产项目规划报建整体划分为两个阶段。第一阶段为土地城市区域规划（PUZ）申请。以罗马尼亚为例，该文件新申请时间需历时10个月，因而建议聘请当地专业PUZ报建团队办理。PUZ主要规划了区域地块的用地条件，能够明确区域使用的限制条款。其内容有建筑性质及用途规划，道路交互与通行规划，建筑结构规划，对齐边线，土地退让红线，地界划分及退让红线，燃气、网络、水电线路现状，以及最重要的容积率、绿化率、占地率、限高、限层等设计规范。第二阶段，即PUD阶段：根据已有的PUZ，设计人员可根据城市区域设计条件进入设计阶段。PUZ类似于国内房地产开发报建阶段发改委批复的“规划设计条件”而PUD则类似于国内报建的设计图纸，最重要的包含建筑施工图（建筑总平面图、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图和建筑详图）、结构施工图（结构设计说明、结构平面布置图和结构详图）、设备施工图（排水、暖气通风、供电照明等）。这些图纸在欧盟境内有资质的设计院及设计师签字后，企业即可向当地市政规划部门、房管局及环保等部门联合申报建筑许可证。PUD一般三至五个月就可以获得审批。具备PUD后即可进行建设，在法律上具备了PUD也就具备了对外预售的条件，这与国内现行的预售许可证制度有较大差异。欧盟境内一般按照实际使用面积销售或预售，以最终取得的GPS实际测量面积为准，这与国内现行的建筑面积预售制存在一定差别。欧盟范围内，无政府审批建设进度及预售许可证制度。
第三，项目建设。欧洲整体的项目建设成本比较高，一方面，人力资源短缺尤其是建筑工人短缺严重，直接引发劳动力成本大幅攀升。另一方面，项目建设必须有欧盟内持有建筑工程师执照、监理工程师执照的人员对建筑过程出具验收审核文件，因此，项目建设一般周期较长。
第四，销售与资金回笼。在欧洲，旅游地产产品推广理念及具体操作方式与国内存在一定差别。从实际经验来看，由于欧盟一体化特点，网络营销推广往往效果较好，主流推广软件包括Facebook、OLX、instagram等。在具体交易环节，客户购房合同需要在公证处办理公证，客户缴纳的购置税（增值税）税率分三档，即19%、5%及零税率，需要依据首套房还是第二套房，公司购置还是个人购置等因素来确定。作为开发商在最终交易环节，即在公证处与客户签订最终合同环节需要出示开发商营业执照、公司章程、股东大会决议、产权证明、公司法人代表有效证件、完税证明、市政规划处关于地块批文、GPS房屋面积实测及其附属土地的整套文件、建筑施工许可证、完工验收报告方可实现最终交易。
第五，交房及物业管理阶段。交房环节与物业管理与国内相比，较为简单。唯一有不同之处在于，欧盟内通常做法为先验收房屋后签订合同。另外物业是由业主选举产生的物业委员会来管理，欧洲普遍注重个人选举权等权利，物业是客户真正选举出来的物业管理机构。
首先，后疫情时期，旅游地产市场惯性放水持续，市场表现强劲。后疫情时期来临，经济恢复预期上升，欧洲通胀预期走高，货币政策换挡加剧，欧洲各国亟待发展本国经济的需求会在较长一段时期内，以其内生动力推动房地产行业持续发展，其中，旅游地产以其投资小、收益快、保值增值性高且风险低的特点，预期市场热度会保持持续态势。从整个欧洲旅游地产市场区域来看，传统旅游热门地产区域市场呈现向中东欧区域市场转移的新态势。得益于西欧工业和服务业转移，中东欧地区近年来经济稳步的增长速度快于西欧，其中，波兰、匈牙利、捷克、罗马尼亚等国作为中东欧日益重要的区域经济中心，加剧了华沙、布达佩斯、布拉格、布加勒斯特等城市的崛起，加之丰富的旅游资源与超值的性价比，中东欧旅游地产投资将迎来持续增长。
其次，跨境旅游地产投资呈现新载体与新业态。旅游业可细分为酒店业、餐饮业、商务旅行业和休闲旅行业四类，旅游地产投资商，以投资开发产权公寓或酒店，提供公共配套进而售后统一运营管理作为开发模式，将成为新载体。其中，新载体方面，开发商最小化的持有物业，而将分割后的产权转移至投资者手中，更多的关注房地产服务业及商业地产资产管理方面，进一步延长客户资产产业链，在整个产品的生命周期内为客户创造价值，将会成为新的利润增长点。在欧洲旅游地产开发新业态方面，应进一步突破传统居住、投资等基础需求，更多的关注健康、文化、艺术、儿童、娱乐等主题。
最后，科技与旅游地产深层次地融合将实现价值重塑。科技革命时代背景下，旅游地产开发呈现出客户差异性需求慢慢的变大，销售越来越直接、服务越来越细腻，线上逐渐重视线下，线下越来越离不开线G理念融入到房地产开发的全产业链，进一步激活资产，满足新时代的商业需求，可进一步获得资本与商业的重新认可；将全景体验智能家居、AR及智慧运营相结合，实现欧洲旅游地产开发的5G物联化，将移动化、信息化、移动支付、现代物流、全域销售空间进行有机结合，进而实现用户定制化需求，将成为旅游地产开发的新要求。
中国企业在走出去的过程中，需要非常注意境外投资平台的搭建、境内自有资金结构的申报以及境外汇款路径的选择；同时在处理涉外业务的时候，我们更应做好面对政策随时调整的准备，做好“属地化”管理的落实。“走出去”是一个摸着石头过河的过程，更是一个探索前进、汇聚资源、不停地改进革新的历程，行久者不畏艰难，只要我们创新思路、勇于开拓，必将为公司发展贡献新的力量。
（《欧洲时报》驻罗马尼亚办事处供稿，图片由山东高速德建集团国际公司提供）
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