养老产业盈利模式研究（上篇）
发表时间：2024-02-15 00:33:20 来源：生态管护
随着人口老龄化问题的日趋严峻，养老产业逐渐受到慢慢的变多的关注。正略咨询基于我国养老产业的发展现状，归纳梳理了国内养老产业不同盈利模式的特点，并借鉴了日本养老产业盈利模式的成功经验，立足于我国养老产业实践，提出了养老产业未来盈利路径。
随着人口老龄化进程的加速，我国养老市场的规模呈现几何级增长。2018年中国养老产业市场规模为4.6万亿元，同比增长35.9%，预计2019年中国养老产业市场规模近6万亿元，其中预计华东地区养老产业规模为1.56万亿元，占全国养老产业规模的25%，为全国最大养老市场区域。根据《中国养老产业白皮书》预计，到2020年中国养老产业市场规模将达到7.7万亿元，复合平均增长率为11.4%，2030年将超过20万亿元。
图1：2016-2020年中国养老产业市场规模情况 资料来源：CCID，前瞻产业研究院，正略咨询制图
图2：2018年-2019年中国区域养老产业市场规模情况（其中2019年数据为预测值） 资料来源：CCID，前瞻产业研究院，正略咨询制图
目前我国养老方式主要是居家养老、机构养老和社区养老，其中居家养老占到96%，是主流养老方式，而现阶段我国养老产业市场主体是养老服务机构。截至2019年6月底，我国共有各类养老机构2.99万个，社区养老服务机构和设施14.34万个，养老服务床位735.3万张。我国老年人口逐年增加，预计未来10年60岁及以上人口比重将超过20%，床位供给数量与老年人口数量相差甚远，存在巨大缺口。
目前我国养老服务行业仍处于起步阶段，入局企业众多，行业集中度低且不具规模，尚未出现养老服务市场的有突出贡献的公司，商业模式也有待探索。养老机构如何盈利的问题始终困扰着入局者。国际上通常认为，一个养老机构达到80%的入住率，才能实现收支平衡。而多个方面数据显示，全国养老机构平均入住率约30%-40%，而北京市整体平均入住率也仅为34%-44%。北京大学人口所著名人口学家乔晓春在2019年调研统计中发现：事实上北京市养老机构盈利状况十分严峻，只有4%的养老机构实现盈余，超过60%的养老机构需要10年以上的时间才能收回投资。
人口老龄化一直是我国政府关注的重点问题。2019年11月，中央、国务院印发了《国家积极应对人口老龄化中长期规划》，指出将健全以居家为基础、社区为依托、机构充分发展、医养有机结合的多层次养老服务体系，多渠道、多领域扩大适老产品和服务供给，提升产品和服务质量。
表1：2019年我国养老产业有关政策 资料来源：前瞻产业研究院，正略咨询制图
目前，我国养老产业主要有五种盈利模式：养老地产模式、专业服务模式、特许经营模式、工业产品营销售卖模式、综合模式，不同的经营模式具有不一样的经营理念、经营方案与盈利特点。本文主要为大家介绍养老地产模式。
养老地产是养老产业的重要组成部分之一。所谓养老地产，是房地产和养老相关产业的有机结合，将养老的生活方式完整地镶嵌到房地产规划、开发、运营和服务的整一个流程之中，创造出充足表现生活和文化价值的复合性的老年居住环境，它既是养老地产的一部分，又是地产发展形态的新突破。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。
目前我国养老地产的盈利来源重点体现在对客户定位、土地获取、政策优惠补贴、金融结合、专业服务能力等关键要素处理的差别上，由此形成各具内涵的盈利模式，具体可分为以下七种：
与传统的出售产权房方式基本一致，养老地产在地产项目建设基础上附加养老设施与服务，完成后一次性将地产出售给目标客户，是目前较为普遍的一种盈利方式。这种模式资金回笼快，便于资金流通，提高资金的周转率，风险比较小，但也代表着开发商放弃了持有物业带来的溢价和收益。
开发商没选出售物业，而是持有并长期租赁。开发商担任起运营商角色，设立一定的入住门槛，然后采取按月收取服务费的形式运作项目。这种模式有利于后期运营的持续收入，但对资金要求高，投资回收期较长，且对开发商的运营管理有较高要求。
这种模式一般是政府主导的福利性质养老地产项目，采用BOT建设方式，由政府强制配建，在土地供应方案和规划设计条件里明确建设用途为养老，政府给予开发商一定的土地出让费、税费方面优惠，将项目融资、特许经营权转让给开发商，双方协议约定在一定期限内由公司进行经营管理，协议期满政府无偿收回项目。
“销售+持有”并举模式，是指开发商将一部分产权销售，一部分产权用于持有运营。此模式能够最终靠物业产权销售实现资金快速回笼，降低资金成本和压力，回笼资金可用于经营性物业和配套设施的建设，同时优良的经营性物业与配套设施在某些特定的程度上可带动可售物业市场价值的提升，使整个项目实现良性循环。
这种模式解决了资产金额的投入与后期运营的问题，可促进整个项目的可持续发展，实现收益多元化。适用于普通养老公寓和大型混合式养老社区的开发，以北京太阳城、上海亲和源老年公寓等项目为代表。
会员制模式是指投资运营商销售会员资格，并为会员提供全方位、多层次的养老服务，通过收取会员费和服务费实现盈利。这种模式以运营商持有物业为基础，以提供养老服务为核心，规避了产权销售的后期管理难和物业租赁的回收周期长的难题，是养老地产盈利模式的重要创新。
老年人退休后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，将现有产权属于自身个人的住房作为“期货”，预售给开发商，开发商按月支付现金给老年人，老年人在有生之年对该房产拥有居住权，但离开人世时，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。
在项目存在不可以进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式，这也是资金快速回笼和项目运营的理想模式。
采用收取一定押金，分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短。在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润按股分红。
近年来，在政策的鼓励与支持下，我国养老产业市场规模快速地发展，但养老以居家养老为主，市场供给缺口大，盈利难题尚未解决，如何构建差异化的盈利模式获取持续利润，将是我国养老产业未来面临的重要课题。
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