中国旅游地产现状与发展趋势
发表时间：2023-11-23 13:39:12 来源：生态管护
到目前为止，国内涉足旅游房地产领域的公司超过100家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地头创、海航、中信中旅等大规模的公司， 也包括天鸿、万通集团等一大批房地产投资开发商。北京、上海、海南、广东、深圳等开工的旅游房地产项目达到近百个。从1999年海南“南海传说”、三亚“ 博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行，并取得了较大的市场反应。
从90年代初海南开始，到98年随人民生活水平的提高，特别是社会有产的形成为旅游房地产消费奠定了基础，产生了批中国有钱 消费群。多种旅游服务产品和投资品种的完善，多重市场价值的凸显使这一产品慢慢的变成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。我国目前的宏观经济背景，比较类似 发达国家70年代旅游物业快速的提升的初期，不论是供给，还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及分时度假交换系统的条件。
工作时间的缩短和经济水平的提高，度假消费成为时尚。每年115天的假期，对传统旅游方式的不满足，使以单纯观光旅游阶段已开始向度假旅游 过渡，并形成了每年24%以上的增长幅度。根据国际通行发展惯例，度假需求从产生发展到具备一定规模所需时间为3—5年。从这一方面来说，我国至少还有3 —5年的火爆发展空间。
传统投资领域、生产领域已基本饱和，市场进入成长发展阶段，特别是传统房地产开发领域的机会慢慢的变少，住宅市场成熟期已基本到来。京、沪、 深、人均居住面积已超过20平方米。住宅消费开始向舒适型转移，销售市场出现了萎缩的前兆，即滞涨期。大量的传统房地产资金开始物色新的领域。
我国的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统和呆板，除了项目单纯照搬没有创新外，在经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式，不能形成自有稳定的花钱的那群人，难以形成一个整体的营销网络。
巨大的市场和高额的利润回报引来了众多企业的争夺。但由于旅游房地产在我国尚属起步阶段，行业法规不够完善，让部分经营者有机可乘，带来了 许多不良影响。一些经营者在广告宣传资料中明示了，在购房者与酒店经营公司签定的委托合同中，许下诱人的承诺，以此误导消费者。更有一些不法之徒 采用欺诈性销售、非法集资等手段牟取暴利。
旅游房地产在我国主要以产权酒店形式出现。尽管这一形式在外国已风靡多年，但在我国尚属新兴事物，消费者普遍对其不太了解，加上中国人超前 消费的意识并不强，一下子拿出多年的积蓄去购购未来十几年甚至几十年的度假用房却较终没有房子的产权，这对于大多数中国老百姓来说仿佛有点太超前了。而且 目前国内市场上加入国际度假交换系统的部分分时度假产品价格超出了国内的支付能力，顾客想与国外进行交换度假的愿望很难实现。另外，带薪休假制度在我国并 未全方面实行，这使得众多购买的人对于投资旅游房地产更加审慎。
在旅游地产的具体运作过程中，有一些细节问题成为发展的重要障碍。例如物业产权分散就是阻碍地产项目实现旅游化的一个重要障碍。这是指许多已经出售的商用物业产权分散在大大小小的业主手中，经营项目和家装设计风格无法统一协调，使得物业不能形成吸引游人的景点。
旅游业过分依赖于宏观经济，缺乏独立生存的能力。一旦宏观经济形式发生不利变化，旅游业将迅速萧条，而依附于旅游业的别墅、度假村将又出现门可罗雀的惨淡景象。
其一，旅游地产主打的“假日经济”概念，仅仅局限在“假日”，时空范围很小，同时人们休闲度假选择的自由度受到限制，度假时间过于集中容易形成“瓶颈”，这样会使人的休闲效果大打折扣；
其二，旅游地产不太符合中国目前的国情。因为“旅游地产的依靠是旅游”，这对于中国人来说需要大量的时间和，同时与西方许多国家有所不 同的是一年中给予职工几天乃至一个月的带薪休假的中国企业并不多，“带薪休假制度”在国内毕竟刚刚起步，大多数人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等国 家法定假日，这样无法从时间上解决人们旅游过于集中的问题。另外，在每个节假日都有能力出去旅游的群体也并不多。
其三，旅游地产虽然也打出休闲娱乐的旗号，但有关风险投资的味道更浓些，这与人们享受生活的休闲行为恰恰是格格不入的。
旅游房地产还需要有关规定法律的支持，就现行法律来讲，所谓的分时度假产权酒店等物业就是一个敏感的问题。
中国的旅游地产还只是处于起步阶段，旅游地产对相关产业链的要求很高，对服务的要求很高，这都不是一朝一夕能够达到的。
初级阶段是以景点观光为基础的旅游概念，中级阶段可能从城市开始，较初长假集中于城市，以看为主，然后把一些商业活动结合起来。
近年来国内旅游经济获得了长足的发展，其表现是游客规模的逐步扩大、旅游消费形式的不断丰富和旅游营收的持续增加。也是就说直观地看 来，旅游市场在“量”的方面获得了显而易见的增长，并且有进一步强劲增长的趋势。但通过对这个市场客源、交通、以及消费行为的进行综合分析之后，当前旅 游市场的发展不仅有表象上的“量”的增长，更蕴藏着“质”的提升，而体现集中这一“质变”的，就是旅游消费模式的转换，即由传统的以景点观赏为目的的“观 光旅游”向以休闲消费、时间消费与度假居住为目的的“休闲旅游”、度假旅游模式的转换。
正是这样一种新兴的模式，对原有旅游配套服务设施与景区经营模式提出了新兴的功能要求。在“休闲旅游”旅游模式中，人们需要的不单单是对 旅游景点的观赏，更强调的旅游全过程的质量与舒适程度，尤其是远离城市的景区短期或定期居住，更成为未来旅游发展的时尚。这样一种消费模式的转变，是传统 的旅游景区在设施上无法继续适应和满足的，正是这样一种转变，使当前以新型旅游消费空间营造为目的的“旅游房产”开发如火如荼。
当我国的旅游解决了时间、收入和汽车这三个问题后，一般意义上的观光旅游慢慢的开始向商务型、度假型的方向转化。而这，也是未来旅游地产开发与服务的方向。
休闲型旅游开发的主要特征，是在旅游风景区的背景下叠加了现代时尚的都市休闲消费模式。在新兴的“休闲旅游”、“度假旅游”模式下，人们对 于旅游消费的要求将集中于旅游风景区的环境与现代休闲消费这样两个因素，也就是说旅游的出发点，将会是对于景区环境的向往，而在走进这样一种与所在都市环 境相区别的景区以后，仍然需要享受都市休闲消费的空间和服务，而旅游房产正是提供这样一种空间和服务的产业。
除了硬件的建设以外，假如没有软件的建设，很难把普通的地产变成旅游地产。旅游地产一个转换过程就是有人替你去管理，有人替你去实行租 务。凡是有较杰出的酒店管理公司或者物业管理条件的地区，才有机会逐渐形成旅游地产，因为它要有一个巨大的网络来实施。而某一个发展商说我在某一个地区盖 一小块作为一个旅游地产，然后又没有一个庞大网络或者软件配套，这个常常很难变成分时度假，所以配套、服务系统和硬件是不能分离的。旅游地产常常要把旅游 项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，这两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。
因为旅游房产通常具有“投资+自用”的两重功能，投资者不但可以在投资中获得保值增值收益，更能够最终靠投资长期享受物业的带来了空间享受和 消费功能。这样的旅游房产通常会吸引一些“高收入”、追求“高品质”生活的人群前来消费与投资。这是近年来旅游房地产发展的一个重要特征。根据这一特征， 开发商能采用一些相关的营销措施满足这部分消费者和投入资金的人的需求。如委托经营与定期免费自用的经营销售的策略，即房产售出之后，每年提供一定期限的居住期限， 具体入住时间能由业主自由选择，此外的时间，将由酒店营运商接受委托实施统一经营管理对外经营，并向业主提供固定比例的收益回报。
这样一种模式不仅满足了“双高”休闲度假的愿望，同时也免去了他们在不使用物业时打理、租赁的麻烦，是今后此类旅游地产物业的经营方向。
分析旅游地产的未来市场发展的潜力，必须先对旅游业的发展的新趋势及前景作分析，并在此基础上展望旅游地产的市场前景。
随着经济的发展和人民生活水平的进一步提升，闲暇时间的增多，带薪假期的普遍实行，旅游条件的改观，国际旅游业的深入开展对国内旅游业的影响，人民的旅游热情将进一步焕发。
从市场上来看，中国国内旅游未来市场发展的潜力广阔，需求潜力大，国内旅游将维持高速稳定增长的局面，由数量速度型向质量效益型过渡。国内旅游的配套基础设施和服务设施将进一步的发展，基本上符合国内旅游的
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