各项指标由客观量化指标和主观评判指标共同构成，以保证客观准确性和主观真实性。 客观量化指标大多数来源于企业公布、CRIC 等，主观评判指标则是通过对业主满意度调研以及 邀请业界专家打分等途径为主观指标赋值。 商业运营能力评价指标体系共包含 5 项一级指标，分别为营业规模、运营效率、组织 运营、创造新兴事物的能力和品牌贡献度。一级指标下再分设多个二级指标，从具体可量化或可评估的 角度对一级指标予以解释。 图：房企商业运营能力评价指标体系 房企商业运营能力评价指标体系

  商业运营能力榜单关注的领域包括房企在营业规模、运营效率、组织运营、创造新兴事物的能力及 品牌贡献度等方面的表现。 一方面反映房企在商业地产的规模实力， 另一方面也考量了商业 未来的发展潜能。 1、万达购物中心营业规模已超 1100 万方，遥遥领先 营业规模能够说是衡量一家房企运营能力的基础指标。 目前来看， 万达集团表现最为抢 眼，其累计持有物业面积达 2632 万方，其中仅购物中心营业规模便超过 1100 万方，在 TOP20 房企中遥遥领先。 规模致胜的万达集团， 其优点是业态一直在升级的 “万达广场” 。 在全国范围内万达广场已达 133 座，布局 70 多个城市。万达集团之外，凯德集团、华润置 地同样需要我们来关注，两家房企的营业规模均在 300 万方以上。在国内，凯德集团主要布局一 二线城市，商业覆盖商业综合体、办公楼及购物中心，来福士广场、凯德广场是企业开疆辟 土的利器。华润置地则形成很成熟的商业产品线，涉及购物中心、写字楼及社区商业，目 前国内已有 9 座华润万象城开业运营，体量均在 10 万方以上。 2、大悦城、金隅、卓越主营一线 元/平/月 从运营效率来看，大悦城、金隅股份、卓越集团三家企业表现突出，不但平均租金水平 较高，均在 200 元/平米/月以上；而且整体出租率也不错，其中大悦城和金隅股份的出租 率可达 90%以上。原因是这三家企业物业主要分布在北京、上海、深圳等重点城市的核心 区域，商办需求量较大，租金水平较高，加上企业定位均为高端，租金水平和出租率整体运 营情况都比较好。 如大悦城旗下商业项目均定位于消费能力较强的年轻群体， 且集中于北京、 上海、 天津等城市的核心板块， 其商业物业平均租金高达 271 元/平米/月， 出租率高达 93%。 3、创新升级商业业态，万达、大悦城尤为典型 商业项目的运维及创新要衡量的是业态升级调整、O2O 电子商务平台的构建与结合 运用。这一方面，万达集团、大悦城的表现最为突出。万达商业一方面一直在升级商业产品，

  二、榜单解读 随着电商的迅速发展，传统的商业地产受到了冲击。在行业变革阶段，这就更加考验房 企在商业运营方面的能力。总体而言，房企在管理运营商业时，一是积极开展营销活动，提 高客流量；二是注重搭建 O2O 电子商务平台，增强消费者互动体验的同时完善会员数据体系， 提升客户服务；三是升级业态，结合多产业链挖掘并提升商业地产价值。

  注：k 代表一级指标权重，w 代表二级指标权重，a 代表二级指标样本，n 代表二级指标的样本数量，s 代 表一级指标编号，i 代表二级指标编号，j 代表样本编号，max 和 min 分别代表样本取值范围的最大值与最 小值。

  经历“单体店”、“商业组合体”、“城市综合体”到“万达城”的业态发展，逐渐增强体 验型业态并倾向于轻资产模式的转型； 另一方面还联合腾讯、 百度打造了万达电商“飞凡”， 构建大数据平台优化客户服务。 中粮集团将大悦城项目注入中粮置地， 并更名为大悦城地产， 成为发展“大悦城”为品牌的商业综合体平台，重点将文化创意与商业进行了跨界结合；此 外，大悦城也打造了官方微信轻应用、O2O 平台（网页、APP），整合线上线下资源，起 到营销宣传、消费引导、完善客户数据体系等多重作用。 4、恒隆、太古专注高端精品，品牌影响力优势显著 企业品牌对招商、客户引流等方面均起到持续的影响力，恒隆地产、太古地产及万达集 团三家房企在这方面优势显著。由于起家于香港，较早涉足内地商业领域，恒隆与太古均积 累不错的口碑。其中，为强化品牌效应，恒隆将内地正在发展的商业项目一律更名“恒隆广 场”，突显“恒隆模式”，定位“世界级购物殿堂”，引入国际一线大牌入驻，于高端消费 群体中打响知名度。太古则注重商业精品打造，2001 年以来在内地发展了 5 个项目，全部 位于城市核心商圈， 提振区域商业氛围， 典型如北京三里屯太古里， 融合时尚、 购物和艺术， 囊括世界一、二线知名品牌旗舰店，为三里屯客流量最大、最具人气之地。而作为国内商业 地产巨头，万达集团触角遍布全国，与之固定合作的品牌商家有百家之余，万达广场所到之 处往往可以带动区域发展，为当地政府所欢迎。

  三、榜单说明 本次榜单由中国房地产测评中心和克而瑞研究中心联合发布，测评研究对象全国房企， 且监测的物业属性范围为中国内地的商业、办公；不包含酒店。通过发布房企“商业运营能 力”榜单， 我们也可以科学地评价和度量房企在商业地产领域的竞争力， 帮助希望进入该领域 或正在发展该领域的房企找到重点拓展的方向，和差异化的品牌定位策略。