文旅地产打造之酒店式度假公寓发展探析
发表时间：2024-02-18 06:13:32 来源：生态管护
随着近些年来旅游的加快速度进行发展，我们正常的生活水平的逐步的提升和健康观念的增强，＂度假＂已经日趋普遍化。越来越多具有经济实力的群体开始选择在风景秀丽度假区置业度假房产，而酒店式度假公寓由于其面积小，总价低、风险小，快速增值等独特性，往往受到大家的青睐。并且在旅业的快速发展和房地产业逐渐回归理性化的背景下，酒店式度假公寓也是开发企业比较关注的投资对象。
实际上，所谓酒店式度假公寓，即拥有“度假”属性的酒店式公寓。其往往建在海边、山区、森林、湖泊等环境优美的自然风景旅游区附近。即指以旅游度假区为依托，以酒店管理模式为主的公寓。其通常注重自然元素的打造，引入温泉，自然景观等为人们提供一个“亲近自然、修身养性”的场所。目前我国酒店式度假公寓发展较晚，发展相对来说还是比较粗放，不够成熟。
相比传统公寓产品，酒店式度假公寓首先在选址上会集中在旅游风景区，并且最大限度地考虑景区的人流量及消费能力等。通常将景观化环境打造作为重点，以低密为主，注重产品居住的舒适性，保证建筑更好的与环境相融合。
相比于传统的住宅建筑满足居住功能，度假公寓在满足一般居住功能的同时还需要满足餐饮、娱乐、活动等休闲功能。并且对于建筑外立面、户型、层高、电梯等都有较为细致的要求。从目前市场产品来看，产品主要为小户型，多集中为单间配套、一室和两室，面积段多为30-80平米。大面积的户型主要以别墅为主，置业门槛较高，占比较少。其次在装修方面往往采用精装房，并且随着开发商度假房产的竞争，较高质量的装修标准也成为了开发商吸引顾客的方式。由于考虑需要与自然的充分接触，很多产品比较注重阳台设计。客户则主要是针对城市高消费，追求高品质生活的人群，注重置业后投资回报。
因此对于酒店式度假公寓而言，第一步是要考虑其选址。优美宜居的自然环境和优越的地段，往往是置业者首要考虑的因素。其次要关注客户度假休闲的需求，包括建筑户型、装修、物业管理等方面度假休闲需求。再次为区域的投资市场，对于一些投资客户而言，比较关注地段升值潜力、投资价值和酒店经营管理品牌，能否获得丰厚的租金回报。
说到酒店式度假公寓，就难免提及其共享模式的发展。目前主要发展历程为分时度假、分权度假再到产权式酒店公寓。
分时度假是度假旅游公寓最早出现的共享模式，其主要是通过将公寓使用权分成若干份，按照10年、30年等有效期，以会员制的方式出售给客户。客户购买其中一个时间段使用权后（如每年一周），则可以每年在此享受一个星期免费住宿的权利。其最大的魅力在于交换，会员能够最终靠交换服务系统与其他异地客房使用权进行交换，以此来实现低成本到旅游度假。地产商引入度假酒店管理品牌，进行产品公寓统一管理。这种模式对于度假公寓置业者有一定的吸引力，但由于顾客对于管理公司企业信用的怀疑，往往不愿意购买几十年的产品使用权。
随着分时度假的兴起，分权度假共享模式逐渐出现，其主要共享的是使用权和所有权。通俗来讲即几个投资者联合购买一套度假房，然后约定每个投入资金的人在不同时间段居住，对于投资者来说既能够轻松的享受分时度假带来的好处，也能够得到分权产生的利润分红，但由于产权关系复杂，会造成出现一些明显的异常问题难以协调。
接着产权式酒店开始兴起，产权式即指顾客购买公寓的产权之后，与开发商协定每年有效期，然后把其余的时间交付给开发商进行出租或者有专业的酒店经营管理机构统一管理运营，购买者获取特殊的比例的返租或者利益分红收益。这种模式某些特定的程度上规避了前两种模式的信用和产权问题，但其往往也会造成利益间的矛盾，如对于投资者来说，酒店的经营管理情况随市场行情等多种因素而变化的，酒店经营情况业主往往无法合理判断，存在利益纠纷。
目前市场上只有资金比较雄厚的大规模的公司对于酒店式度假公寓的共享度假进行布局和长线运作，如温德姆在全球很多著名景区拥有约200家分时度假物业，在国内品牌有豪生、戴斯等。其次也包括holidayinn、喜达屋等国际知名连锁品牌涉足其中。
说到酒店式度假公寓，就难免提及其共享模式的发展。目前主要发展历程为分时度假、分权度假再到产权式酒店公寓。
业主将度假公寓交给酒店管理公司经营管理，酒店管理公司不承诺固定回报率，业主和酒店按照营业额进行特殊的比例分成，一般为三七分成。其对于酒店管理方来说，经营成本通过收益扣除，酒店管理企业没有房租支出的经济压力，并且将市场风险转嫁到业主身上。但这样造成业主投资吸引力小，业主投资方由于无法有效监督酒店管理公司，利润往往不能得到投资者认可。如深圳大梅沙领海度假公寓。
即指业主将度假公寓交给酒店管理公司后，每月固定返给业主固定的金额作为投资回报，一般3-5年固定点数返还。一般是通过高额稳定回报吸引投资者，可以轻松又有效的进行房产促销和实现房子溢价。客户接受度较高，通过固定的经营模式便于统一经营管理，并且由于签订的时间比较久且固定回报一定，对于酒店管理者经营有利。
指业主委托物业管理公司对其房屋进行代理租赁，但一定要按照物业规定的标准做装修，并且在代租期间，业主要缴纳物业管理费。对于物业公司而言不用承担经营风险，经营成本低，但不利于形成统一规模，投资者热情较小，市场接受度较低。
目前旅游休闲慢慢的变成为人们生活中的一个重要组成部分，度假也从走马观花的旅游活动演变成集娱乐、休闲、养生于一体的综合性度假活动。并且伴随度假房产发展迅速，市场之间的竞争激烈，但目前市场上存在很多度假公寓没办法得到合理的投资回报，产品设计不合理，住户没有良好的度假体验等问题。因此就需要根据酒店式度假公寓所处地域，结合当地特有的自然环境和文化因素合理打造，对区域投资价值充分有效论证，并且把＂度假＂作为核心要素考虑其中，从而增强市场竞争力。