地产项目报建流程（含清单·重点 ·时限）
发表时间：2023-12-08 03:54:10 来源：生态管护
①投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。
②由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。
①在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、计划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布
②在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外
在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人
3、注意事项：确定竞买保证金截至日期，以免错过竞价资格、确定好申请企业名称，以免企业名称不符合房地产开发的要求、办理土地证之前，公司有关信息不要变更。
④地籍调查表（含土地登记法人代表身份证明书、土地登记法人代表委托书、四邻指界签名单、宗底座落图）；
④由拥有相对应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案；
有行政主任部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式获得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据详细情况，进行现场勘察，对合乎条件的，市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。
2.申报资料：①书面申请；②国家或省、市计委批复项目可行性研究报告；③规划部门出示的建设项目规划许可意见；④跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投资计划。
3.申办程序：有行政主任部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主任部门的开发商，可直接上报市管理办公室，申报资料由该办转报市计委。市计委在收到申报资料后进行审核检查，对合乎条件的，市计委予以批复。
❷批准拆迁立项的，拆迁人应自批准立项之日起3日内办理委托拆迁或自行拆迁备案手续，缴纳拆迁管理费；
确定拆迁范围，发布拆迁公告，进行户口登记、房屋勘测等拆迁准备工作；拆迁机构与被拆迁单位签订拆迁协议；实施拆迁，核发拆迁验收证明，取得《拆迁验收合格证》；征地办、拆迁办、规划局现场测量定线，核定用地范围、拆迁面积。
①招标人或其代理机构按规定提交申报材料（包括：计划批文、设计计划要求通知书、设计任务书等）；
5.应注意的事项：单体10000平方米以上的建筑工程，一定要进行设计招标，行政监督部门为市建委设计处。
①书面申请（含建设要求和内容）；②计委年度计划投资批文；③1：500地形图；④已批准的可行性研究报告。
①持所需材料向市规划局提出申请；②规划局现场勘察，审查、核对相关规划，在15个工作日内给予答复；③规划局对符合城市规划的申请签发《建设用地规划许可通知书》，开发商凭该通知书向国土资源局申请办理建设用地计划批准手续；④需制订详细规划的，在7个工作日内签发《规划设计的基本要求通知书》；⑤委托有资质的设计单位作总平面规划设计；⑥规划局审查规划设计的具体方案；⑦到市规划局规划管理处办理《建设用地规划许可证》。对具备审批条件且符合详细规划的，7个工作日内核发《建设用地规划许可证》和《建设用地规划意见》。
（2）上报方案需与设计部反复沟通，对于面积指标、日照遮挡等有关问题需提前核查，充分沟通，以提高审核通过率。
⑥已取得《建设用地规划许可证》的，须附土地使用权批准文件。涉及房屋拆迁的，须附拆迁验收证明；⑦按规定由专业主管部门审查的，应附其书面审查意见。
申请阶段：持申报材料向市规划局提出申请；到市规划局规划管理处办理《建设工程设计计划要求通知书》；省会规划专家组评审；到市规划局规划管理处办理《建设工程设计的具体方案规划审查意见书》。
取证阶段：开发商领取、填报《建设工程规划许可证申报表》，并将申报表连同施工图及其它申报资料送规划局办理审批手续。资料审核完毕，执由规划局开具的所在城市城市建设基金管理办公室收费联络单，到基金办缴纳市政设施配套费。同时，在市规划局缴纳城市规划技术咨询服务费和建筑放线费。在缴纳上述费用后，方可领取建设工程规划许可证。
①批准申请，15个工作日内；②办理《建设工程设计计划要求通知书》，7个工作日内；③办理《建设工程设计的具体方案规划审查意见书》，7个工作日内；④办理施工图审查，20个工作日内。（方案或施工图修改时间不计入办结时限内）
该节点是规划报建中问题最多的一个点，为了尽最大可能避免反复，第一步是要与设计部充分沟通，对于面积指标、间距、退让等普遍的问题要提前核查，如有风险点要在入案前与相关审核人员充分沟通，以提高审核通过率。
5、详细消防设计专篇一套（加盖设计院红章，包括每栋建筑详细说明，并附工程建设项目概况表格，表中列明技术经济指标及各栋建筑高度、层数）
办结时限：自收到图纸资料之日起，一般工程10个工作日内；国家、省重点工程20个工作日内审核完毕。
注意事项：2010年10月1日开始实施新的备案制度。但如果“地下单体建筑和建筑高度超过五十米的居住建筑建设工程仍需审核和验收”。这对图纸的质量发展要求就更为严格，消防间距、消防门的开启方向、最短逃生距离等普遍的问题要尽量避免。
人防审批一般请人防设计单位协助办理，他们与人防办都有较好的业务关系，关于是否异地建设需要提前确定，如异地建设需提前办理异地建设费的缴纳
环保审批一般连同环评报告一起外包给与环保单位有较好业务关系的专业单位办理。而且在合同中要约定包通过，并协助验收。审批中注意关于设立排污站等要求，如有餐饮商业需在其中进行详细说明。环评报告编撰需2个月，务必提前安排，避免影响后续工作。
①报建证；②计委立项批文；③市规划局建设工程设计计划要求通知书及附图；④施工合同备案登记表；⑤质监委托书；⑥监理合同鉴证；⑦实施工程单位安全报监书；⑧总包单位中标通知书；⑦建筑工程质量责任卡；⑧施工许可申请表。
①开发商领取、填报《所在城市建设工程项目施工许可申请表》、《工程质量责任卡》、《质监委托书》；②将上述三表连同其它申报资料送建筑有形市场市建委窗口办理审批手续；③交纳墙体材料节能费和散装水泥保证金后，领取施工许可证。
4.办结时限：自收到申办资料，并缴纳墙体材料节能费和散装水泥保证金之日起，5个工作日内，核发《建设工程项目施工许可证》
5.应注意的事项：①施工许可证实行一个单项建设工程，实行一份施工许可；②施工许可证分为正本、副本，正本由开发商保存，副本由施工公司保存，作为竣工验收资料。
此环节关节是施工现场，一般由项目部负责办理。提前安排各单位做好现场各项准备工作，并政府部门提前做好沟通。
注意事项：预售查丈办理前需提前办理门牌审批，查丈报告地址需与门牌地址一致。关于是否计入产权面积是这个环节的关键，设计部一定要对测量单位的勾线图做复核，防止出错。
我国实行商品房预售许可证，开发商进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记手续，取得《商品房预售许可证》。
①商品房预售申报表；②土地使用权证书；③按提供预售的商品房计算投入建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证明材料；现场形象进度：6层以下封顶、高层2/3④开发资质等级证书和开发经营许可证；⑤工程项目施工合同；⑥预售商品房分层平面图。
3.申办程序：房产管理收到申请后3日内对申请材料来初审，并进行现场查勘。2.初审和现场查勘合格的，办理预售许可。
注意事项：预售许可证的办理需与销售计划配合，尤其是现场形象进度的要求需提前沟通，如达不到要求，需要项目部配合搭建脚手架，同时做好公关铺垫。在录入数据时要注意门牌号与楼栋号是否一致，防止买错楼的现象出现。
1、工程完工验收报告、工程完工验收备案表一式六份( 故在前期验收时这两中表格都应准备一式九份）；
4、质监机构出具的工程质量监督报告；实施工程单位出具的工程质量自评报告；监理公司出具的工程质量评估报告；
8、规划验收许可文件、建筑工程消防验收意见书、环保验收文件或准许使用文件复印件（提交原件核对）；
竣工备案是商品房交付的条件之一，该项工作一般由项目部负责，类似于施工证的办理，资料的提前审核特别的重要，再就是项目部要将专业验收和质检验收统筹安排。
竣工查丈报告的数据时大确权的基础，即未来业主房产证的面积。此环节要注意施工工程中的变更给面积造成的影响，同时要与预售查丈面积进行核对，避免误差超出3%，设计部和设计院要给予配合符合勾线
①营业执照或法人代码证；②土地使用权证；③建设用地规划许可证；④建设工程规划许可证；⑤建设工程项目施工许可证；⑥建设工程（质量）竣工验收证明；⑦房屋平面图（房屋坐落平面图、房屋分层分户平面图、房屋分户平面图）。
开发商到房屋所在区房管局填写房产登记申请书，提供规定的资料做登记；区局房管局对申报资料做初审，并委托市房屋测绘中心到现场勘测丈量、绘制平面图；符合登记要求的将全部资料一式两份（原件一份，复印件一份），图纸一式三份（有共有权人的按共有人数增加图纸）报市房屋产权登记中心审批签发房屋权属证书。房屋产权登记中心委托区房管局将权属证书发给开发商。
产权初始登记办理前要提前安排好产权查丈工作。因该时间涉及到销售合同中的承诺，所以要把握好入案和出案时间。登记地址一定要与预售的门牌地址一致。
房产证的办理有开发商自行办理的，也有客户自行办理的，如是代办，必须要格外注意契税的缴纳及承诺时间，避免群诉和索赔问题。17
❷资源的整合及有效利用，开发报建工作离不开与人打交道，更离不开必要的公关手段。公关活动就像润滑油、催化剂，把有限的人脉资源整合好，维护好，会让我们的报建工作如虎添翼。
报建工作环环相扣，潜在问题多多，所以我们一定要有前置性工作思维，为后续工作准备好，提前进行预审和排雷。
随着项目的增多，随着报建工作的不断深入，我们会发现，对内沟通比对外沟通还难。上下游的工作配合脱节，内耗严重。