房地产项目报批报建流程指引手册
发表时间：2023-12-08 03:54:18 来源：生态管护
1.1为了加强公司项目报批报建工作管理、规范报批报建工作流程、提升工作效率，特制订本指引手册。
3.3 “六证”指房地产开发过程中最主要的证件，同时也是开发企业完成整个开发周期所必须获取的证件，具体包括：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程项目施工许可证》、《商品房预售许可证》、《竣工验收备案证》。
3.4 其他证件：《项目选址意见书》、《房屋拆迁许可证》、《建设工程规划核实合格证》、《房屋所有权证》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等。
项目选址、规划方案、规划变更、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、规划竣工实测、竣工核实、竣工验收等
公司领导主导，土地外联部与国土部门签订《国有土地使用权出让合同》，公司合同预算部协助负责针对合同范本、条款、地块范围、技术指标进行核对，避免产生争议条款。
项目选址是指建设工程的选址和布局符合城市规划要求，并获得城市规划行政主任部门核发的《建设项目选址意见书》。
开发项目立项即取得政府主管部门（市发改委或管委会经发局项目办）对项目的批准文件，同时列入本年度固定资产投资计划。
依照法律规定，新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件向房地产开发主管部门备案，申请办理房地产开发暂定资质。
《建设用地规划许可证》是建筑设计企业经城市规划行政主任部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建筑设计企业用地的法律凭证。
《建设工程规划许可证》是城市规划行政主任部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证、是建筑设计企业建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建筑设计企业，其工程建筑是违反相关章程的建筑，不能领取房地产权属证件。
《建设工程规划许可证》是建设工程办理《建筑工程项目施工许可证》、《商品房预售许可证》、综合竣工验收、房屋产权登记等的法定要件。
《建筑工程项目施工许可证》是建筑实施工程单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建筑设计企业进行工程项目施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要是根据之一。
（6）前期物业服务合同、物业管理企业《营业执照》及资质等级证书、物业配套建筑产权归属等书面材料
竣工验收指建设工程建设项目竣工后开发建筑设计企业会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是不是满足规划设计的基本要求以及建筑施工和设施安装质量做全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。
初始登记是指土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。初始登记的最大的作用在于确定土地权属，完备地籍资料。在房屋竣工以后90日内，由开发商向登记机关申报，经过房屋土地管理部门的审核，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。通过确权以后，开发商取得《房屋所有权证》（大产权证）。没有办理房屋产权初始登记，不能办理个人（业主）《房屋所有权证》。
新型墙体材料专项基金是国家为推广新型墙体材料发展而设立的具有专门用途的政府性基金，收入缴入国库，并纳入地方财政收入。
开发部应当在建筑工程主体工程完工后，墙体作粉刷等隐蔽处理前，向墙体材料管理机构申请办理新型墙体材料专项基金结算手续，确定返退比例，继而申请墙改基金返还。
散装水泥专项基金是国家为支持散装水泥事业发展而设立的具有专门用途的政府性基金，并纳入地方财政收入。开发部应在竣工验收备案后及时申请返退专项基金。
开竣工及年度开发量保证金是政府部门为督促开发企业按合同约定如期开工、竣工，且确保年度开发进度而设立的保证金预缴制度。开发/前期部在工程节点能够很好的满足政策规定的前提下，应及时办理相关保证金返还工作。
根据项目土地现状以及计划要求，项目公司可能涉及到预缴纳的保证金还有拆迁保证金、代建工程（道路、学校等）保证金等；同时因政府招商需要或城中村改造等因素,项目公司可能会享受到相关税收优惠或税务返还政策，如土地出让金、营业税及附加、土地增值税、所得税等相关税种的返还。上述业务因地方政府各部门不同而存在一定时事政策差异，具体办理流程，依各市各部门具体政策规定执行。